Unser Thema heute wieder ein
aktuelles, die Wiener Bauordnung.
Wir haben ja letztendlich immer aktuelle Themen und es geht
heute um die Bauordnung, allerdings,
also es geht um die Novelle der Wiener Bauordnung.
Diese wurde ja am 13.
Dezember 2023 grundgemacht.
Wir wollen heute auf die Auswirkungen blicken,
allerdings auch die Bauordnung grundsätzlich betrachten,
wo die Probleme liegen und wir wollen auch Ideen und
Lösungen anbieten, nämlich Ideen und Lösungen,
wie es nicht nur für Bauträger,
sondern auch für die Stadt Wien ein bisschen einfacher wäre.
Und dazu darf ich bei uns am Podium begrüßen Birgit Kraml,
Rechtsanwältin und Partnerin bei Wolftheis Rechtsanwälte.
Hallo Birgit. Hallo und danke für die Einladung.
Andreas Havli, Geschäftsführer von Havli,
der Dinske Architekten. Hallo.
Hallo, herzlichen schönen Nachmittag.
Und Hans-Jörg Ulreich Sprecher,
der Bauträger der WKU und Geschäftsführer von Ulreich
Bauträger.
Hallo Jörg.
Hallo und grüße
Birgit.
Andreas, wir haben ja schon, es hat ja schon einen IMO,
einen IMO-Dienstag gegeben, eine Netzwerkveranstaltung,
die ihr gemeinsam macht mit EHL,
TPA und HSP Law und da haben wir ja auch schon ein
bisschen relativ rund um die
Grund, um die Novelle schon ein bisschen unterhalten.
Und daher mal meine Frage an dich.
Wurde eigentlich bei der Novelle der Spagat geschaffen
zwischen ökologischen Maßnahmen und zum Stadtbild und
ökonomischen Maßnahmen?
Na ja, das ist eine Frage.
Das ist ein Spagat mit drei Beinen.
Also der ist immer schwierig.
Erinnert ein bisschen an das Spiel Twister, wo man
so mit drei Körperteilen den Boden dann berühren muss.
Es sind Zielkonflikte,
die die Stadt in der Bautenung unter einen Hut bringen muss
und dafür ist sie nicht zu beneiden.
Ökologisch wurde sehr viel gemacht.
Unversiegelte Flächen wurden vergrößert,
die Straßenbäume geschützt,
mehr Fassadenbegrünung ermöglicht.
Das sind alles nachvollziehbare Maßnahmen,
die für das Mikroklima sehr wichtig sind und wir werden uns
daran gewöhnen müssen, dass wir mit diesen arbeiten müssen.
15 Prozent statt 10 Prozent unversiegelte Fläche zum
Beispiel ist eine sehr klare Regelung.
Wenn man es nicht schafft,
30 Zentimeter intensiv Substrat begrünen,
finde ich eine gute und klare Lösung.
Was das Stadtbild betrifft,
war eine Verschärfung des § 85 im Gespräch,
war in der Begutachtung enthalten und wurde nach der
öffentlichen Begutachtung zurückgezogen.
Nichtsdestotrotz urteilt die MR 19 strenger als
vorher, insbesondere was raumbildende Aufbauten betrifft.
Und der dritte Ökonomische, leistbarer,
also günstiger ist das Bauen nicht geworden.
Es gibt technisch einen Mehraufwand, Retentionsanlagen,
Brauchwasseranlagen und auch die Wirtschaftlichkeit der
Ausnutzbarkeit der Liegenschaften wurde nicht unbedingt
erhöht, insbesondere in der offenen Bauweise,
wo die Unterbauung sehr stark limitiert worden ist.
Andreas, danke mal für diese erste Einschätzung,
für die erste Zusammenfassung.
Wie geht aus juristischer Sicht,
welche Ideen aus der Bauordnung sinnvoll und
umsetzbar sind bzw.
was ist wirklich brauchbar und machbar?
Ich glaube, generell die Bauordnungsnovelle hat sich ja
vorgenommen, dass Wien zur grünen Stadt wird,
wie auch schon Andreas Havlicki eben erwähnt.
Was ist einfacher geworden?
Ranggerüste, Ranggehilfe, Dachbegrünung,
diese Dinge sind jetzt einfacher geworden,
Bewilligungen zu bekommen, auch für Photovoltaik,
die jetzt auch verpflichtend sind bei Wohngebäuden.
EKZ-Stellplätze, glaube ich,
auch das ist jetzt ein Schritt in die Zukunft,
dass man das jetzt auf Zonen aufteilt und wegkommt von
diesem Regulativ, das man bisher hatte,
mehr Fahrradabstellräume zu schaffen bei den Gebäuden
und auch Klimaschutz,
Klimaanpassung jetzt auch rein zu bekommen in die 69er.
Also wenn ich bauen möchte und der Bebauungsplan
passt nicht für mein Projekt,
dass ich da jetzt auch für Klimaschutz und Klimaanpassung,
dass das auch ein Kriterium ist,
um hier zu einer Änderung des Bebauungsplans zu kommen.
Also das sind schon so Themen, wo man sagt, okay,
da wurde auch viel aus diesen ganzen EU-Regularien,
die wir kennen, genommen, um zu schauen,
dass man eben hin zu einer
grünen Stadt sich entwickelt.
Was mir auch aufgefallen ist,
also beziehungsweise was mir vielleicht fehlt,
aber das können die anderen vielleicht noch mehr sagen,
zum Beispiel Kreislaufwirtschaft ist überhaupt nicht
irgendwie da jetzt großartig eingeplant in dieser
Bauernungsnovelle.
Also ich glaube, da hat man sich eher auf diese ersten
Umweltziele gestützt und weniger noch auf die anderen.
Also das wäre mir jetzt mal
so en gros aufgefallen bei dieser Reform.
Was auch dazu kommt,
ist eben eine wohnbare Stadt zu machen,
leistbarer Wohnraum.
Das ist auch immer ein wesentliches Kriterium der
Bauernungsnovelle.
Da jetzt vielleicht kurz zu Airbnb,
dass das komplett wegfällt quasi,
also früher war es in den Wohnzonen verboten.
Jetzt ist es so, dass es grundsätzlich nicht zulässig ist,
außer man hat dort seinen Hauptwohnsitz und vermietet auf
maximal 90 Tage.
Ansonsten braucht man eine Ausnahmebewilligung,
die nur befristet auf fünf Jahre und unter bestimmten
Voraussetzungen gegeben wird.
Oder man lässt sich die Wohnung generell umwidmen in einem
Apartment, was wiederum andere Kriterien bedarf.
Da geht es ja nicht nur um rechtliche Sachen,
sondern da geht es glaube ich auch um bautechnische Sachen,
Fluchtwege und so weiter.
Genau. Damit hat man das eigentlich auch ein bisschen,
kann man sagen, abgewürgt,
weil es wird sich keiner dann antun, seine Privatwohnung,
dass man da innerhalb des Rauses anfängt,
Fluchtwege zu bauen oder was auch immer.
Naja, wie gesagt, wenn es eine Privatwohnung ist,
ich meine, wo ich drinnen wohne,
kann ich ja bis zu 90 Tage vermieten.
Bei der anderen wird man sich anschauen,
ob es tatsächlich besondere Fluchtwege darf,
nur weil das jetzt für Airbnb genutzt wird und nicht für
eine Wohnung.
Wahrscheinlich auch darauf, ja.
Du hast das angesprochene Kreislaufwirtschaft möchte ich
nur dazu sagen.
Wir hatten ja schon etliche Diskussionen rund um die
Kreislaufwirtschaft und es hat sich herausgestellt, dass das
so ein komplexes Thema ist, die Kreislaufwirtschaft,
dass man ja eigentlich,
wenn man sich jetzt
die
das jetzt in dem Sinn noch gar nicht einzubauen,
aber du hast natürlich recht, ja, Kreislaufwirtschaft,
da ist im Abend noch ganz wenig angekommen.
Aber man macht es den Bauträgern, Hans-Jörg,
man macht es den Bauträgern auch schon schwierig genug und
da kannst du schon,
haben wir schon Auswirkungen aus der Novelle feststellen
oder war die Zeit jetzt noch zu kurz dafür?
Also ich habe selber gewartet und ein paar Projekte jetzt
erst nach der neuen eingereicht, weil ich geglaubt habe,
es wird besser.
Schauen wir mal, was da zurückkommt.
Es wird auf jeden Fall nicht günstiger und es wird
keinesfalls leistbarer.
So wie Andreas gesagt hat, es viele Dinge,
die sich gut anhören und auch ökologisch klingen und auch
ökologisch sind, so wie die grünen etc.
Aber da rund liegt im Detail,
wird das mit Augenmaß gehandhabt und sehr viel hängt davon
ab, wie wird es gelebt.
Also es sind einige Bestimmungen,
so wie in § 69 klimarelevante Mannen,
die bieten einigen Gestalten Spielraum,
das könnte man modetief leben.
Schauen wir mal, wie es wird.
Generell haben die Bauträger derzeit aber andere Sorgen als
die Bauordnung und das ist einfach ein
Finanzierungsthema.
Unsere Kunden kriegen keine Kredite und wir kriegen auch
keine Zugespitze.
Also die Banken sind extrem restriktiv,
warum weiß ich nicht.
Also es ist wirklich schwierig,
derzeit Bauprojekte zu starten und sie finanziert zu
bekommen.
Und ja, die gewerbliche Wirtschaft hat zwei Drittel des
Wohnbaus gemacht die letzten Jahre und wir rechnen mit
Rückgängen von über 80% und das spüren alle.
Das spüren die Architekten, die Anwälte etc.
Also es wird heftig,
respektive ist es schon und da ist die Bauordnung derzeit
das kleinste Problem.
Jörg, danke, stimmt natürlich, wir haben da einige sehr,
es stehen ein paar schwierige Zeiten für uns.
Das möchte ich jetzt natürlich auch noch fragen,
wann rechnest du, dass es am engsten wird?
Naja, ich weiß von den Baufilmen, die haben auch ca.
bis Sommerarbeit.
Schauen wir mal,
Sommer ist bald und wie sich das
auswirkt, das ist ja die Rezession, die Dinge tiefer,
Arbeitsnotigkeit steigt immer mehr,
so langsam rücken Servile raus.
Wie das Chef gesagt hat, Deutschland ist in der Rezession,
reißt uns rein.
Also es wird, es kommt noch Knüppel dick.
Ja, dann wird endlich die EZB mit den
Zinsen runtergehen, spätestens im Juni.
Jetzt hat die Regierung ein
ganz gutes Stimuli gemacht für die,
die eigentlich was haben,
dass das bei Investitionsanreize herkommt.
Dann unterhalten wir uns über etwas Positives,
nämlich über die Wiener Bauordnung.
Du hast aber schon gesagt, war die eigentlich,
du bist jetzt schon lange dabei,
war die schon einmal besser oder gab es schon einmal
Novellen, wo du gesagt hast, ja,
da waren ja wirklich sinnvolle Sachen drinnen?
Ja, die gab es und es war eigentlich nur besser,
würde ich fast sagen.
Also die letzten zwei Novellen waren nur restriktiv.
Also die letzte, glaube ich gute, war 14,
da hat man die straßenseitigen Balkone erlaubt,
die hat man zwischenzeitlich wieder abgedreht,
da hat man das aufgeladen im Rot G, also
Hofgebäude mit Plachtakt durfte man unter 45 Grad
aufgeladen.
Das hat man zwar auch wieder eingeschränkt,
aber im Prinzip geht es noch.
Also das waren doch zwei
doch wichtige Erleichterungen.
Ja, sonst ist es eigentlich nicht nur schärfer und
restriktiv geworden.
Das mit Balkone war ja eine spannende Sache.
Ich kann mich auch erinnern, dass da sehr viele Artikel
drüber geschrieben wurden.
Das wurde auch sehr positiv aufgenommen.
Wieso haben Sie das dann wieder eingestellt?
Das hat von 2014 bis 2017 eigentlich funktioniert und hat
man die straßenseitige Balkone nur Tag von 69 aus noch mal
bewilligt bekommen.
Da hat man irgendwie sich noch an den politischen
Wildlandscheinen erinnert,
dass man das eigentlich wollte und der Stadtrat unter grün
und sprich das groß vergründet hat.
Aber dann hat man gesagt,
sind ja im Flächenwirkungsplan die Balkone immer noch
verboten?
Das war doppelt verboten in der Bauordnung und im
Flächenwirkungsplan.
In den Flächenwirkungsplänen gibt es viele noch,
die sind aus dem vorigen Jahrhundert,
wo quasi die Balkone immer noch ex lege verboten sind und da
tut sich jetzt die M21 schwer etwas zu erlauben,
was doch vor 20 Jahren noch verboten wurde.
Und derzeit wird es eigentlich immer abgelehnt,
wenn es im Flächenwirkungsplan verboten sind.
Aber auch dort, wo es nicht verboten sind,
wird es in der Regel abgelehnt,
die Straßenseite ohne Stadtmitglieder.
Schade.
Ja Birgit,
wir haben gesprochen auch über Nachhaltigkeit
und da gibt es auch dieses Thema in der Novelle,
die Verpflichtung zur Installierung von Photovoltaikmodulen
bei Neubauten und von Wohngebäuden und bei Zubauten.
Wie siehst du das?
Also die Verpflichtung zum Bau von Photovoltaik gab es ja
auch schon in der bisherigen Bauordnung.
Zugekommen ist es jetzt nur bei Wohngebäuden,
dass es auch da verpflichtet sein soll.
Das Thema, das man aber nicht angegriffen hat meines
Erachtens und das gibt es ein paar Mal in der Bauordnung,
ist ja, dass wenn ich es nicht selber errichte,
ich quasi eine Zusatzfläche finden muss kann.
Also mittlerweile ist es auch so, dass ich nicht mehr auf
dem Dach sein muss, sondern es kann auch auf einem anderen
Teil des Kunststücks sein,
wo die Photovoltaikanlage errichtet wird.
Aber es kann, ich kann sie auch auslagern,
ganz woanders hin.
Dann wird das von der Behörde im Grundbuch eingetragen.
Ähnliche Bestimmungen im Grundbuchseintrag finden sich ja
auch zum Beispiel beim Stellplatzregulativ.
Wenn ich Carsharing anbiete,
dann muss ich das auch nachweisen und dann wird das auch im
Grundbuch eingetragen.
Nur die Frage, die ich mitstelle, immer ist,
für wie lange bei Photovoltaik und wer kontrolliert das,
ob das dann tatsächlich weiter betrieben wird.
Also es sind vielleicht viele gute Ideen.
Ich frage mich in der Praxis und wenn das länger gelebt
wird, wie sieht das dann damit aus?
Wenn du sagst, man kann das auslagern,
wohin kann man das auslagern,
eine Photovoltaikanlage nach Niederösterreich?
Nein in Wien, aber es gibt bestimmt jemanden,
der das gerne, also es gibt bestimmt Leute,
die damit auch Geld verdienen wollen und sagen
super,
Ich weiß, ja, Jörg.
Das ist ja eine gute Idee.
Auf der Nordseite macht es keinen Sinn und wie ein anderer
Wesen gewährt das und macht es dort mehr hin.
Also dieser einen Punkt, wie das
ausmacht, ist eigentlich eine gute
Idee.
Ja, die Frage ist halt nur,
wie das in der Praxis dann und auf
längerfristig gelebt wird.
Weil es ist schön, dass es das sein muss,
auch selbst auf meinem Tag, was ist,
wenn das in fünf Jahren kaputt geht?
Es wird nicht erneut, wer kontrolliert das?
Das frage ich mich nur.
Der Ansatz ist mir schon klar und das ist,
was dahinter steckt, nur frage ich mich,
wie ist es durchgedacht auf längerfristig?
Wenn wir vorher bei der Kreislaufwirtschaft fahren,
dann ist natürlich die Frage der Photovoltaik ganz
besonders.
Was mache ich mit den
Bestandteilen, seine
Laufzeit überschritten wurde sozusagen.
Genau. Ich schicke mir in Kreis die Photovoltaik,
dann haben wir Kreislaufwirtschaft.
Ja, genau.
Ich schaue mir dann noch das nächste Haus drauf.
Danke für diese Input.
Andi, was ist denn für dich eine gute Idee,
die aber schwer umsetzbar ist oder dir eigentlich auch mehr
Probleme vielleicht bringt?
Also die Photovoltaikanlagen sind sicher gut
gedacht, aber die Verdoppelung der Fläche auf den
Wohnhäusern ist nicht einfach unterzubringen.
Was eine gute Idee ist,
ist sicher Dekarbonisierung im Bestand,
aber schwer umzusetzen.
Man möchte ja,
dass die Bestandsstadt über Fernwärme versorgt wird,
dann muss aber auch die Fernwärme dann dekarbonisiert werden
letztlich.
Innerhalb eines bestehenden Hauses ist das aber nicht
einfach umzusetzen.
Der Kunde oder der Bewohner ist da durchaus einverstanden
mit dieser Maßnahme.
Man will weg vom Gas.
Öl interessanterweise hat ein
Revival, vor allem im Einfamilienhaus,
kurioserweise.
Das wird nicht so kritisch gesehen,
vor allem an der Fassade in Form von EPS-Wärmedämmung
ist Erdöl immer noch präsent.
Das wird sich dann mit der Kreislaufwirtschaft hoffentlich
ändern,
aber von der Energie aus fossilen
Brennstoffen wegzukommen ist auf jeden Fall ein richtiger
Schritt und, glaube ich, hat einen breiten Konsens.
Ich darf dazu sagen,
weil
ich
da aus Wenn du anstehst,
brauchst du 80 Prozent der Leute,
die sich dann beteiligen und das
Schwierigste ist, also theoretisch,
wenn dir nur der Dachboden gehört und du reichst,
ein Dach geschoben aus Bau ein,
brauchst du quasi musst du das ganze Haus
zwangsweise auf Bauzentraleihe umstellen und da haben
natürlich die anderen unten keine Freude, außer du,
ein Dachausbauer,
zahlst das und dann ist die Rentabilität weg und die
Ertugungspflichten für Mieter gibt es auch nicht.
Also, das ist natürlich gescheit, wenn man dekarbonisiert,
aber in der Praxis wird es in neun von zehn Filmen kein
Dachausbau geben, weil diese Dekarbonisierung nicht gelingt,
bei dieser Bedingung den Dachausbau.
Wieso haben die im Erdgeschoss keine Freude?
Naja, es ist immer eine Freude. Wie kommt das immer an?
Wer zahlt? Wer ernst?
Und dann ist ja auch, dann hat der eine neue Därme,
dann muss der den anschließen,
die Umstellung einer Wohnung hat ca.
5000 Euro,
da bin ich ja noch gar nicht bei der Hauszentraleihe,
sondern steigleitend.
Also das kostet verdammt viel und
wenn hier nur der Dachboden gehört,
ist das in der Rede das Karo fürs Projekt.
Diese Bestimmung der Umstellung der Hauszentraleihe.
Also, gute Idee, aber mehr oder weniger nicht umsetzbar.
Es Scheitert ja einerseits an der technischen
Machbarkeit, nämlich,
dass du auch die Fernwärme vom Haus brauchst,
du brauchst ja die Leitungen dazu,
das hast du ja auch nicht überall und es scheitert natürlich
dann an der Hausgemeinschaft,
die dem Ganzen ja in gewisser Weise auch zustimmen wird
und da werden viele nicht recht,
wird schwer sein einen Konsens zu finden.
Jörg, du hast doch ein anderes Thema angeschnitten in
unserem Vorgespräch und zwar das Abbruchverbot
und die daraus sich ergebenden Probleme technisch und
rechtlich.
Kannst du das noch einmal ein bisschen ausführen?
Wie so immer,
der Gesetzestext hört sich ja nicht schlecht an und da steht
drin, Stadtbild prägende Gebäude sollen erhalten werden.
Da sind wir glaube ich alle dabei und das wurde auch die
ersten paar Jahre so gelebt, aber derzeit ist
so alles was alt ist, die Stadtbild prägend.
Also du kannst,
also jetzt schon mit der alten Rechtslage konnte ich kein
Haus abreißen mehr die letzten zwei Jahre davor und ich habe
die besten Sachverständigen, die besten Anwaltsberufe,
es ist mir nun mehr gelungen etwas abzureißen,
schon mit der alten Rechtslage.
Jetzt wird es noch einmal verschärft,
also Abbruch ist de facto unmöglich und ist das Haus noch zu
hängen, noch zu schier, noch zu klein.
Abbruch ist unmöglich und was jetzt noch dazu kommt und wird
jetzt auch neu so gewidmet,
bestandsorientiert.
Also dass die Häuser, falls dir ein Abbruch doch gelingt,
dass eigentlich de facto unmöglich ist, dann kannst du,
wenn du das Haus abreißt,
dort nicht mehr hinbauen als jetzt ist.
Das führt zu solchen absurden Schichten,
wie jetzt ein Gürtel um zwei Gestrote abgezogen wird.
Im Teil des Gürtels konnte man 21 Meter hoch bebauen und das
Ganze jetzt nur mehr 17 Meter hoch.
Also das ist völlig absurd.
Man nimmt unter dem Titel Altbaustufs,
quasi dem Haus jegliche Entwicklungsmöglichkeit,
da wird es beim Dachausbau mehr geben,
da wird es natürlich Decarbonisierung geben und das ist
einfach völlig unters Ziel geschossen.
Am besten ein Beispiel, wie man Linzer Straße,
wenn man der Stadt auswärts fährt,
das erste Haus rechts ist ein herrliches Eckhaus,
das ist ein Stadtbildprägendes Gründerzeitgebäude.
Ich glaube, da sind wir alle davor, so wahrzustimpeln.
Aber gleich daneben ist ein eingeschossiges oder
freigeschossiges Haus,
das steht an Meter in den Gehsteigen hinein.
Vor fünf Jahren hast du dann eine Förderung bekommen,
wenn du das abgerissen hast.
Also das ist jetzt Stadtbildprägend und man kann es
noch aufstocken, aber kein Gaubeck, kann nichts.
Also es ist völlig absurd,
was da derzeit unter dem Titel Abbruchschutz und
Stadtbildschutz passiert in dieser Stadt.
Das Problem, dass da noch dazu kommt, ist,
dass man ja langfristig Planzeuge umbauten und
es gibt ja auch keine Sicherheit in
dem Sinn.
Also du hast ja auch keine gerechtliche Sicherheit,
ja natürlich hast du die, aber du weißt nicht so,
wie du jetzt das Beispiel gebracht hast und das nicht in
fünf Jahren wieder komplett anders ist.
Und dann hat man vielleicht andere Konzepte, andere Ideen,
die man gerne umgesetzt hätte, die aber so nicht mehr gehen.
Also Derzeit hast du die Sicherheit,
du kannst kein Haus bauten und wird dich
Abreißen.
Okay, na immerhin, es ist schon,
es wird ja aber auf den Punkt
Gebracht.
Wirken, du wolltest was sagen und der Andi wollte was
sagen zu dem Thema, bitte.
Ich würde gerne, weil du gesagt hast, Sicherheit,
ich meine die rechtliche Sicherheit hast du immer nur,
wenn du, selbst wenn du einreichst nicht,
weil wenn sich was ändert,
kannst du dein Projekt möglicherweise immer
noch umgestalten.
Ich glaube das Ganze ist ja, könnte ich mir vorstellen,
dass in ein paar Jahren die Regelung auch wieder anders
ausschaut, weil mein Gefühl ist,
man versucht halt in eine gewisse Richtung zu gehen und
nimmt es dann wieder zurück und versucht es dann
wieder über andere.
Vieles macht ja auch keinen Sinn, wenn ich sage,
ich bin gegen Bodenversiegelung,
aber innerstädtisch kann ich auch nicht mehr aufbauen,
macht ja eigentlich auch keinen Sinn.
Also ich glaube das ist ja alles Work in Progress inklusive
der Bauordnung.
Wann war die erste Bauordnung,
also Work in Progress seit 250 Jahren muss man
sagen, aber es wird...
Der Staat entwickelt sich ja auch weiter.
Ja, du hast recht, der Staat entwickelt sich langsam erst.
Danke, Andreas, du wolltest noch was dazu sagen.
Zum Abbruch noch was sagen,
also die wirtschaftliche Abbruchreife ist de facto tot.
Also sie ist so streng formuliert und noch dazu mit
einer katholischen Erbsünde behaftet,
also wenn sich meine Voreigentümer oder meine Eltern und
Großeltern nicht um das Gebäude gekümmert haben,
dann werde ich heute dafür zur Rechenschaft
gezogen. Nur wenn
Ich es Wusste.
Aber ganz böse formuliert
und das Ganze auch noch rückwirkend seit letzten Juli,
also ob das halten wird in den verfassungsrechtlichen
Verfahren, die da sicher kommen, wird man sehen.
Was ich noch ergänzen wollte, es gibt schon Fälle,
in denen wir es mit gut fundierten
Gutachten zum Ortsbild
schaffen,
die MR19 zu überzeugen,
dass ein Abbruch möglich ist.
Das ist selten.
Meistens sind es Fälle,
wo wirklich eine starke Diskrepanz zwischen der
Flächenwidmung oder den Bebauungsbestimmungen der Bauklasse
des beabsichtigten Stadtbildes und des
Vorhandenen gegeben ist.
Aber das ist wirklich selten,
aber von Zeit zu Zeit gelingt es.
Sagt Andreas, wenn du das gesagt hast, eine Erbsünde,
wenn sich die Vorgänger nicht um das Haus gekümmert haben,
was kann man jetzt machen, wenn man so ein Haus erbt?
Ja, vor der Frage stehen einige.
Es ist eigentlich nur einem Teilabbruch
zuführen, also weniger als die Hälfte.
In der Regel ab der Mittelmauer was dahinter ist,
wegnehmen und dann überbauen.
Wirtschaftlich ist es natürlich unheimlich aufwendig.
Wir machen das gerade in Kaisermühlen an einer Stelle und
ein Gebäudefragment stehen
und wir stellen de facto dahinter einen Skelettbau
und dann oben drüber etwas Neues.
Aber es ist ja sinnvoll und richtig,
die Stadt nach innen zu entwickeln.
Die Außenentwicklung wird es immer geben müssen,
wenn die Stadt so weiter wächst,
aber ich kann die Außenentwicklung reduzieren,
wenn ich nach innen verdichte.
Und wie Hans ja gesagt hat vorher,
dass dann aus einer Bauklasse 4 eine Bauklasse 3 gemacht
wird oder teilweise noch noch krassere Abwidmungen
passieren,
teilweise punktuell in punktuell gesetzten
Schutzzonen.
Das ist aus meiner Sicht keine konstruktive
Stadtentwicklung.
Andreas, danke,
muss ich die Frage an den Jörg weitergeben,
Nachverdichtung wird gewünscht, aber das Gegenteil passiert.
Weil da ist ja, es ist die österreichische Logik,
wenn man das so sagen kann.
Genau, es wird seit 40 Jahren unterrichtet auf der TU,
jeder Raumplaner, jedem Raumplaner wurde das eingeimpft,
aber das Gegenteil passiert.
Und das ist die Stadt,
du kriegst kein zweites Dach geschnürt mehr,
weil du brauchst eine Vierstöhnüberscheidung,
gemäß 3 auf 69.
Also es beißt dich alles bei der Flächenwidmung,
weil Wien ist ja auch bis Mitte der 80er Jahre geschnürt und
da hat man großflächig im guten Glauben abgezogen,
weil da hätten wir jetzt nur eine 1,2 Minuten im Monat.
Das ist ein Neben, wir haben schon über 2 Millionen,
aber diese alte Flächenwidmung wurde
nie nachgezogen, also in der gebauten Stadt,
in der gründerzeitlichen Stadt.
Und zusätzlich ist die Judikatur jetzt strenger geworden
unter politischer Wille, auch strenger.
Also das ist innerstädtisch,
du kannst de facto immer nur mehr ein Geschoss machen,
am Dach und ein Geschoss rechnet sich nicht.
Einfach zu wenig Fläche am Ausgut ist,
du brauchst trotzdem am Volier,
du brauchst trotzdem am Baugrennen,
Aufzug innen und und und.
Also für eine zusätzliche Dachgeschossebene zahlt sich das
einfach nicht aus,
es ist auch volkswirtschaftlich eine enorme Verschwendung
vom Bauland.
heute gratis und bei bester Infrastruktur vorhanden ist.
Also das ist absolut was derzeit passiert.
Wird auch ein Riesenproblem werden,
weil laut einer Studie der Arbeiterkammer können
130.000 Wohnungen auf bereits bestehenden
Gemeindebauten errichtet werden.
Dazu kommen 65.000 Wohnungen auf
gemeinnützigen Wohnbauten.
Also es wäre ja noch sehr viel Platz,
gerade in Zeiten wie diesen,
wo es ja ohnehin schon ein bisschen schwierig wird,
was den gesamten Wohnbau betrifft.
Aber wieso ist es eigentlich so komplex,
einen neuen Flächenwidmungsplan zu erstellen?
Technisch ist es ja nicht schwierig,
aber es ist halt das Prozedere
mühsam,
das ist der Grund,
warum das in der Regel nur alle 20 Jahre angegangen wird zu
einem Viertel.
Die letzten Jahre, ich habe noch den Unton von der Frau
Vasilacu in Erinnerung, der gesagt hat,
ich habe keine Zeit,
das war die Vorvorbringung der Stadtrede,
mich mit der gründerzeitlichen Stadt zu beschäftigen.
Ich habe so viel zu tun, um die grüne Wiese zu widmen,
weil da geht viel mehr weiter mit der Widmung.
Da kann ich mit einer Hand streiten,
10.000 Wohnungen widmen, die innerstädtisch ist es mühsam,
die Bezieke, das war der Grund,
warum es nicht passiert ist.
Und wenn es jetzt passiert ist, ist es eher,
so wie man es am Viertel gesehen hat,
dass es wieder runtergeht, obwohl es aufgehen sollte.
Das läuft alles verkehrt.
Eigentlich seltsam, die Ringstraße hat man ja auch in 50
Jahren gebaut,
also man müsste ja das Ganze irgendwann mal angehen,
wobei da hat ja glaube ich nur einer entschieden,
was jetzt passiert, er hat gesagt,
reißen wir die Mauern weg, vielleicht wäre das eh nicht
so schlecht, weil er sagt, wie man es machen sollte,
dann könnte man das ja auch anders sehen.
Sag, Andreas, Probleme der Stadtplanung,
noch einmal Nachverdichtung, das ewige Manko,
wie ist das für dich zu betrachten?
Ja, eh schon, so wie vorher gesagt,
also in der Stadt gibt es großartige Beispiele für gute
Nachverdichtung, das ist ein Nordbahnhof,
ein Nordwestbahnhof, ein Sonnenweinviertel,
aber diese Flächen gehen auch irgendwann zu Ende
und man muss sich mit der Bestandsstadt
beschäftigen und da hat sich auch in den letzten
fünf Jahren aus irgendeinem Grund wieder die Meinung
gedreht.
Kollegen von uns haben ein Planwerk
Gründerzeit erstellt,
ein Fachkonzept und dieses Fachkonzept wurde im Rathaus ein
bisschen lieblos in die Ecke gestellt.
Und das ist wirklich schade,
weil das ist
so auch ganz viel Bestand und die Politik
sagt, so in Gallescher Dorf Mentalität,
wir reduzieren da die Dichte und dann wundert man sich,
warum die Ortskerne nicht belebt sind.
Ja, wenn da keine Leute sind,
dann kann auch niemand dort leben und das ist jetzt
natürlich in den Wiener dicht verbauten Gebieten nicht so,
da sind natürlich genug Leute da,
aber eine Durchmischung und eine
Stärkung der Viertel in der Wirtschaftskraft ist total
schwierig, wenn ich keine Entwicklung dort reinbringe.
Also es wirkt ja irgendwie, so wie der Jörg gesagt hat,
es wirkt ja eigentlich total kontraproduktiv,
also auf der einen Seite will man das,
aber machen tut man dann ganz was anderes.
Ja, weiß jetzt gar nicht, was ich dazu sagen soll.
Ich glaube, das ist halt auch ein wahnsinnig politisches
Thema, das Ganze nicht.
Also das ist ja gerade Baupolitik
und Wohnwesen,
ich meine,
auch jetzt wieder mit den Wohnförderungen hat jetzt nichts
damit zu tun.
Das Ganze ist ja total politisch getrieben und insofern
wahrscheinlich auch die Bauordnung.
Vielleicht was ich nur ganz kurz,
was wir noch gar nicht angesprochen haben, ich meine,
es geht ja nicht nur um Wohnen,
was ja auch jetzt geändert wurde,
ist zum Beispiel für Einkaufszentren,
dass ich jetzt andere Schwellenwerte habe etc.,
was ja auch wieder dazu führen soll,
dass ich eben nicht diese,
weil wir bei der Raumordnung waren und ich erinnere mich
auch, ich habe nicht mehr eine Diss darüber geschrieben,
aber die Baulandmobilisierung auch schon vor sehr langer
Zeit und dabei, das ist ja auch schon ein Thema,
dass man eigentlich wegkommen möchte von diesen
Fachmannszentren am Rande der Stadt oder wo auch immer,
fern weg, sondern das ist ja jetzt noch wieder der Trend hin
ein bisschen zu dieser 15 Minuten Stadt,
dass ich eigentlich Viertel habe, wo ich wohne,
lebe, Kinder zur Schule gehen, Kindergarten,
man Lebensmittel kaufen kann,
alles Nahversorgung hat,
Rundbedürfnisse abdecken kann und auch möglicherweise,
idealerweise sogar arbeiten kann.
Also dieser Trend wird da schon ein bisschen abgedeckt oder
versucht abzudecken mit dieser
Bauordnung, auch wenn es möglicherweise nicht immer gelingt
und der Hund, würde ich mal sagen,
im Detail liegt,
weil es da einfach schon so viele Regularien gibt,
die mit zu berücksichtigen sind und ich eben eine
Flächenwidmung habe, die eben ein gewisses Alter hat,
Bebauungspläne habe,
da möglicherweise wieder über den 69er mich über den
Bebauungsplan hinweg tunen kann,
unter gewissen Voraussetzungen,
also das ist ja alles eigentlich schon sehr aufgebaut,
hat schon alles eine Geschichte das Ganze,
würde ich mal sagen, wenn du es von neu auf machen würdest,
würdest du es ja anders machen.
Das ist genau das Thema, wir haben eigentlich
so viele Regularien drinnen, dass man gar nicht mehr weiß,
was in was übergreift und deshalb auch sehr viele Dinge,
sage ich jetzt mal so,
so vergnotet sind und eigentlich stecken bleiben.
Richtig und ich glaube, das Thema ist ja auch,
dass wir hier in Österreich ja noch dazu diesen
Föderalismus haben, dass jedes Land seine eigene Bauordnung
hat, seine eigene Raumordnung hat,
in Wien ist das halt die Flächenwidmung,
also Raumordnung in der Bauordnung mit abgedeckt,
aber sonst habe ich ja jeweils ein eigenes
Raumordnungsgesetz, Raumplanungsgesetz, je nachdem,
hat auch verschiedene Namen je nach Bundesland,
Bauordnungsgesetze und bis vor kurzem war es auch so,
dass nicht einmal OIB-Richtlinien in allen Bauordnungen
aufgenommen waren oder galten,
obwohl die ja eigentlich quasi der technische,
sage ich jetzt mal Maßstab sind für wie ich baue,
weil warum soll das so komplett unterschiedlich sein,
wie ich in Wien baue oder wie ich in Vorarlberg oder in
Salzburg baue,
also da spielt ja viel mit.
Ich will jetzt sagen, es ist ein Bauordnungslobby-Gesetz,
weil eben die Lobby da eingreift und sagt,
was sie gerne hätte und das wird dann auch bauordnungsmäßig
umgesetzt, aber große Frage,
warum schaffen wir es nicht oder woran krankt es,
dass wir keine Birge,
dass wir keine einfach eine einheitliche Bauordnung haben
für ein Land mit so vielen Einwohnern wie Bayern?
Das liegt an unserer Bundesverfassung.
Okay. Der Klage regelt,
wer wofür zuständig ist und Bau
ist eben Landesgesetzgebung und fällt in die
eigenen Wirkungsbereiche der Gemeinden,
die ja an sich zuständig sind, das heißt,
ich habe im Land ja auch oft noch den Bürgermeister,
der die zuständige Baubehörde ist,
auch das ändert sich teilweise,
weil man das teilweise den BHs dann noch schon übertragen
hat, was oft auch sinnvoll ist,
weil ich ja spreche jetzt nicht nur von Wohnbau,
aber generell, wenn ich größere Bauvorhaben habe,
brauche ich ja oft Betriebsanlagen-Genehmigungen und
sonstige Genehmigungen, wo die BH ja oft zuständig ist,
nach Wasserrecht oder was auch immer,
wo man dann ein einheitliches Verfahren abführen kann oder
halt parallel bzw.
wir haben das, die Behörden ja auch oft schon und machen das
ja auch in Wien so, dass sie Bau-
und Betriebsanlagen meist parallel abführen,
was ja auch sinnvoll ist, weil ich ja oft gleichen
Pläne bzw.
Themen habe bzw. Schon berücksichtigen kann.
Und ja, aber wenn du sagst,
Verfassung müsste geändert werden, wie würde
so ein Prozess ablaufen, wenn ich sage,
also ich wäre jetzt zum Beispiel, na Herr Bundespräsident,
ich weiß nicht, habe ich was zu sagen,
Herr Bundeskanzler und sagt,
na wir ändern jetzt die Verfassung, eine Bauordnung,
wie komplex wäre das sowas zu ändern?
Naja, mal der Bundeskanzler ist ja,
wenn wir es jetzt rein verfassungsrechtlich sehen sowieso,
die Legislative der Nationalrat müsste da eine
Dreiviertelmehrheit.
Okay, und ja gut, und du meinst,
die werden wir nicht zusammenbringen,
um dieses Gesetz zu ändern,
aber es wäre natürlich schon, es wäre natürlich schon...
Ja, und die Länder hätten sicherlich auch etwas dagegen,
wenn man ihnen Macht wegnimmt.
Weil er bei mir dann die Arbeit abnimmt,
dann bin ich auch froh drüber, aber du hast natürlich recht,
wobei es ist schon, es ist ein heikles, das ist aber
so ein typisches Thema letztendlich,
wo es wirklich immer komplizierter und komplizierter wird,
keiner traut sich wirklich drüber heran,
und dann weiß man auch nicht,
wie man das eigentlich lösen soll, und im Endeffekt spielen
so viele Komponenten mit,
wo man dann auch gar keine Lösung finden kann,
weil es einfach auch ein,
wir haben das auch im Vorfeld ein bisschen besprochen,
auch der Jörg hat auch seine Meinung dazu geäußert,
ich wollte mich jetzt interessieren noch,
es ist ja auch ein Politikum das Ganze.
Ja, also auch mit der Bauordnung, ich meine, es wären
so viele Sachen, die wären eigentlich viel leichter zu lösen
und viel leichter zu klären.
Aber es gibt halt nur populistische Überschriften,
damit ist das Thema nur vor ein paar Wochen weg,
und dass man sich da zusammensetzt mit den Stakeholdern auf
Augenhöhe und das in ein paar Tagen durchdiskutiert
und löst, wäre leicht lösbar,
wenn man es auf Sachargumente herunterbringt,
aber das passiert halt nicht,
so wie die Birgit Gammack gesagt hat,
es geht nur um Macht und keine wesentliche Macht
wegnehmen lassen.
Lustig ist vielleicht ein Blick nach Deutschland,
die Deutschen sind ja da noch gründlicher als wir,
also die sind ja der Vorschrift des Vorschrifts noch ärger
als wir und die haben wir jetzt sogar diskutiert,
weil die gar nichts, noch weniger weiterbringen und so,
wir setzen jetzt, es ist in Diskussion,
für drei Jahre alle Vorschriften aus,
alles und bauen,
also diese private, radikale,
also bei Bauungsbestimmungen alles wird ausgesetzt und es
ist noch nicht beschlossen, aber nur, dass du siehst,
wie weit man schon geht, weil das ist alles schon
so verschwindet,
so verhangen und da hilft vielleicht Deutschland
Sind
Die technischen Bestimmungen ja von Bundesland zu
Bundesland immer noch unterschiedlich,
also von einer Entwicklung wie der OIB ist Deutschland noch
weit entfernt, also da sind wir jetzt sogar fortschrittlich,
aber und das ist in Deutschland,
was das Behördenverfahren betrifft, natürlich ganz anders,
die Behörde prüft die Einhaltung der Bebauungsbestimmungen,
Länge, Breite, Höhe, Fläche und das war es,
die technischen Bestimmungen werden von der Behörde im
Einreichverfahren nicht geprüft,
dafür haften die Ingenieure und Ausführenden und damit
hat die Behörde ihren Zweck erfüllt
als Aufsicht, als Hüterin der Bebauungsbestimmungen,
das ist in Österreich viel zu detailliert in der Prüfung und
das ist auch etwas, was wir gerade in Wien immer wieder
kritisieren, ich kann entweder eine 70a machen,
da bringe ich Zivildechnikerbestätigungen bei,
mittlerweile können das mehrere nach Fachrichtung
differenzierte Zivildechniker sein in der neuen Beordnung,
aber in einem normalen Verfahren nach 70 kann ich das nicht,
da wird ein Gutachten des Privatsachverständigen von der
Behörde beiseite gelegt,
dabei müsste es genauso gewertet werden wie ein
Amtsgutachten.
Findest du,
ist es jetzt in Deutschland auf jeden Fall einfacher und
besser, das was zumindest diese Lösung
Betrifft? Das
Behördenverfahren ist auf jeden Fall viel schlanker.
Nur eine Frage dazu,
wie ist das dann mit der Fertigstellung,
wird das dann geprüft oder auch nicht von der Behörde oder
hatten da auch nur die Zivildechniker geplant?
Auch das ist von Land zu Land unterschiedlich,
die Behörde prüft aber auch bei der Fertigstellung nur die
Gebäudehöhe, die Abstände, also das was genehmigt wurde,
wird dann angeschaut, das Thema Wärmeschutz, Brandschutz,
Schallschutz,
das liegt in der Hand der Ingenieure.
Ich glaube,
die Behörde müsste auch nur
die anderen Rechte prüfen
und
auf die Es gibt ja einige Baupolizisten,
die dazu eine Hand haben, die prüfen nur die Nachbarrechte,
aber andere,
die prüfen bis zum Extremen und können gar nichts
tun,
obwohl eigentlich eh der Planverfassungsverfahren der
Bauherr hat.
Der Bauherr eigentlich verantwortlich ist,
das heißt die Überprüfung bei der Einreichung ist dann sehr
sehr genau und wird immer um
die haben
kurz drüber geschaut, wenn man das so sagen kann.
Nicht einmal reicht die Fertigstellungsanzeige,
das heißt es wird nur geprüft, ob es diese Anzeige gibt,
ob das fertiggestellt wurde.
Da muss ich dazu sagen,
die Fertigstellungsanzeige wird vom Zivildechniker
gestempelt und der Zivildechniker tut gut daran,
sich das Gebäude auch vorher anzusehen und auch nur das
zu unterschreiben, wo er ruhigen Gewissens sagen kann,
das ist entsprechend den Bauvorschriften ausgeführt und es
gibt davor ja auch noch einen Prüfingenieur,
der während der gesamten Bauphase,
also fast allen Bauverhaben, einen Prüfingenieur,
der während der Bauphase dabei ist,
der seine Begutachtungen macht und ebenfalls bestätigt,
dass das Gebäude den Bauvorschriften entsprechend ausgeführt
wurde und natürlich ist auch jeder Handwerker,
sei es jetzt, ob es ein GU ist oder eine Einzelvergabe,
verpflichtet, die Bauvorschriften einzuhalten.
Also das Risiko und die Haftung ist im Bauen immer
gestreut.
Nur aus der Praxis, ich meine,
das ist natürlich alles löblich und das wird bei
großen Unternehmen und so schon der Fall sein,
nur ich glaube, wir wissen alle, dass das oft
leider nicht ganz
so der Fall ist und viel unterschrieben wird,
wo dann insbesondere nachher
die Eigentümer halt dann drauf schauen und drauf kommen,
entspricht doch nicht ganz der
Fertigstellungsanzeige und dann das Thema haben,
weil es ist schön, dass ich einen Zivildechniker habe,
der möglicherweise dafür haftet,
nur wenn es den nicht mehr gibt, der insolvent ist oder
so immer, habe ich gar nichts,
man kräftet selber dafür und kann quasi gleich auf meinem
Schaden sitzen.
Begrüßliche Abnahmen,
ich muss mir immer die Partner aussagen
als Kunde.
Wer ist der Bauträger, traue ich dem zu,
dass der das ordentlich abweckt und wer halt immer nur beim
wenigsten kauft, da kann man halt einfahren.
Ja, wenn ihr weiter verkauft und dann wieder,
also ich meine, es ist ja nicht nur beim einmaligen,
beim ursprünglichen Bauherren,
sondern das wird dann weiterverkauft und weiterverkauft und
man verlässt sich halt dann immer auf irgendwelche
Fertigstellungsanzeigen und Baubewilligungen,
die möglicherweise dann nicht ganz so passen.
Wer sich einen Anwalt nimmt und auch einen
Sachverständigen,
bevor man ein paar Hunderttausend oder Millionen für eine
Wohnung ausgibt,
also es gibt keine Katastrophschichte und auch eine
behördliche Wertigstellung, dann zeige ich den da links.
Also ich muss mir meine Partner anschauen und mich der guter
Sachverständiger selber bedienen.
Aber was das Absurde daran ist an dieser Diskussion,
also das private Sachverständigerei für den Bezug der
Wohnung, also der Stempel der privaten Sachverständigerei,
dass die Menschen einziehen können.
Aber dieser Stempel reicht nicht für das Anzuchen.
Da wird es hundertmal hin und her geschickt.
Ich habe heute zur Bauverhandlung bekommen,
zwei Bauverhandlungen,
die habe ich 2022 eingereicht,
vor eineinhalb Jahren.
Jetzt kommen erst die Anreize ins Spiel.
Also eineinhalb Jahre wurde dann nur geprüft,
ist an einer Selbstgerichtskarte, hin und her,
eineinhalb Jahre.
Jetzt habe ich die Bauverhandlung.
Also da könnte man ein Jahr einsparen,
wenn das Stempel eines Ziviltechnikers auch für die
Einreichungsverlagen reichen würde und ich das nicht fünfmal
zur KSP, zur Water-Developur hinschicken
Muss. Also
in der Bauordnung gibt es ja den 70a und
wir leben den auch manchmal.
Aber was wir erleben dabei ist,
dass die Baubehörde dann gezwungen ist,
schnell zu reagieren,
weil sie kürzere Fristen haben und leider beschränkt man
sich dann darauf,
den ersten Fehler zu suchen und dann zu schreiben,
70a abgelehnt.
Und wir haben wirklich Fälle,
wo es rein um Beschriftungen und Kodierungen geht und nach
der zweiten Besprechung das Projekt an sich genauso ist wie
vorher, nur dass im Einreichplan Texte ergänzt worden
sind.
Und dann fliege ich trotzdem aus dem 70a heraus.
Das ist ja nicht der Sinn des 70a.
Es gibt keine fehlerlosen Pläne,
so wie es keine Bücher ohne Weltschreibfehler gibt.
Das stimmt natürlich und darum finde ich diesen Ansatz,
ich weiß nicht wer gesagt hat, Jörg oder Andreas,
dass sie in Deutschland jetzt alles überlegen,
alles auszusetzen, nur um dieser Wohnungsnot Herr zu
werden.
Ich meine, man muss natürlich schon gewisse
Regeln einhalten, aber ich glaube auch, dass es irgendwann
so knapp und so eng wird,
dass du es einfach straffen musst, das Ganze.
Es wird auch gar nicht anders gehen.
Ich meine, in Deutschland, sie hupfen es jetzt einmal vor
und sie probieren es aber allein, wenn du dir überlegst,
dass das in Erwägung gezogen wird und das wäre,
wenn das einer von fünf Jahren gesagt hätte,
hätte jeder gesagt, ja, das ist unmöglich,
das gibt es nicht.
Aber ganz offensichtlich läuft es in die Richtung.
Also man hatte im November in Deutschland beschlossen
gewisse Erleichterungen.
Interessanterweise hat man sehr wohl in Deutschland erkannt,
dass das Bauen in die Höhe Sinn macht, dass also auch
Bestandsgebäude, Zubauten,
vertikale Zubauten und Dachgeschossausbauten möglich sein
sollen, auch wenn diese den Bebauungsplänen widersprechen.
Und man hat beschlossen,
dass serielle Bauten,
also Modulbauten zum Beispiel,
wenn sie einmal bewilligt sind und technischen Ordnung sind,
an anderer Stelle vereinfacht bewilligt werden können.
Aber dieser große Wurf zu sagen,
jetzt sind alle Bebauungspläne ausgehebelt,
das ist ja nicht passiert.
Ist mir schon klar,
aber es ist zumindest in die Richtung,
Andreas Wern nicht und auch Jörg Architekt und
Projektentwickler mit einfacheren Lösungen,
wenn wir die hätten,
wären wir da nicht kreativer und könnte die Häuser auch
anders gestalten?
Also wenn du auf die Bauordnung abzielst,
auf jeden Fall.
Die Bauordnung reguliert oder auch die Bebauungsbestimmungen
regulieren unheimlich viel.
Es gibt ganz selten Bebauungspläne,
wo wenig reguliert wird und plötzlich sind dort gute und
einfache Lösungen möglich.
Eine aus der Raumplanung fundiert festgesetzte Bruttobleche
reicht im Zusammenhang mit Abstandsbestimmungen
vollkommen aus.
Wenn ich meinem Nachbarn die Belichtung nicht wegnehme und
mir die Raumplanung sage,
ich darf dort 10.000 m² BGF errichten,
dann ist das Planen viel einfacher.
Ich bin nicht gezwungen oder ich werde nicht in Versuchung
geführt, diese, ich sage immer,
Beulenpestprojekte zu bauen,
wo dann noch ein RK dran klebt und noch ein Raumbild,
der da oben drauf klebt.
Das ist alles sozusagen Design bei
Bauordnung.
Ich bin nach wie vor der Meinung,
eines unserer schönsten Projekte,
haben wir vor ungefähr 5, 6 Jahren gebaut in einer Widmung
BGF,
großzügig gesetzte Baufluchtlinien und da drinnen steht
ein ganz einfacher Baukörper mit Balkonen fertig.
Das war wirtschaftlich, das war einfach,
das war überhaupt keine Diskussion mit den Anreinern,
da gab es mit der Baupolizei keine Diskussion über
die Gebäudehöhe.
Also man macht es sich schon kompliziert.
Danke Andreas, Jörg kann sicher ein Lied davon singen,
ich kann mich noch erinnern, ich war mal bei dir,
da haben wir auch ein Video gemacht und da hast du mir ein
paar wirklich wunderschöne Projekte von dir gezeigt.
Ich kann mich noch erinnern an das, in der Felberstraße,
mit dem das Dachgeschoss hat ausgeschaut wie
ein
Dachgeschoss.
Das sind eh schon Wahnsinnsprojekte,
aber wäre es für Projektentwickler auch dann einfacher,
noch originellere Sachen zu bauen?
Diese Projekte,
das eine war in der Wiskelgasse bei Roofjet,
das ist damals mit einer Ausnahme gegangen und derzeit gibt
es keine Ausnahmen mehr und wenn du Architektur machen
willst, geht das nur mit Nutzflächenverzicht.
Also ich
kann
nur die Nutzfläche wegzulassen, deswegen wird,
wie Andreas richtig gesagt hat, nur die Bauart gebaut.
Fertig. Früher hat es noch vor zehn Jahren,
wenn das schöner war, hast du eine Ausnahme bekommen,
weil das architektonische Qualität hatte und das
gibt es jetzt nicht mehr.
Du hast jetzt nur mehr die Ubertur laut Bauordnung und ja,
that's it.
Deswegen schaut halt alles so aus, wie es ausschaut.
Wenn natürlich der Bauherr sagt, lieber Architekt,
es schaut mal schön aus,
aber das kostet mir 100 Quadratmeter und das habe ich nicht.
Wenn du quasi nur durch Verzicht Architektur derzeit machen
willst.
Danke, Birgit,
wie würde denn von deiner Warte aus eine
Bauordnung aussehen, wenn du sagst,
du könntest jetzt selbst eine kreieren,
was würdest du weglassen, was würdest du reingeben?
Man kann nicht ins Detail gehen, aber
so ein bisschen grundsätzlich.
Sicherlich eine Vereinfachung der Verfahren und
Beschleunigung der Verfahren,
also was hier auch schon vorhin gesagt wurde.
Ich meine, Nachbarrechte auch,
bis wann kann ich die geltend machen?
Klingt für mich jetzt völlig absurd,
eineinhalb Jahre nachdem das Verfahren eingereicht wurde,
dass man dann erst über Nachbarrechte spricht,
weil das müsste ja eigentlich gleich auf den Tisch kommen
und gleich besprochen werden.
Das wären so die Themen, darf man mal abgesehen,
ich meine, weil viel gesprochen wurde auch,
dass die Behörden so lange brauchen und sich alles genau
ansehen.
Was wir auch immer wieder erleben ist,
dass es einfach nicht genug Sachverständige gibt auf
Behördenseite, dass dann eben wieder Private herangezogen
werden, die Kosten noch höher sind,
weil ich für die noch mehr zahlen muss.
Also solche Themen, das ist nicht nur ein rein rechtliches,
das ist ein globaleres Thema,
ein finanzielles Thema,
politisches und natürlich dann auch rechtliches Thema,
würde man das gestalten wollen, so dass es
lebbarer wird.
Ja, die Abwicklung würde das Ganze vereinfachen.
Ich sage jetzt, es gibt ja diesen berühmten Satz,
ich sage jetzt nicht vom Wähligen habe,
lasst den Akt wandern, wählt auf den anderen, das ist ja
so in den Wiener Behörden so ein Thema, dass man sagt,
ja dann schickt es an die Behörden,
an die M-Arbeiter und an die M-Arbeiterinnen und dann schaut
man, dann kommt der eh wieder zurück und das glaube ich
verlängert ja die
Genehmigung irrsinnig lang.
Jörg, eine Frage noch zum Schluss,
du hast uns glaube ich ein Beispiel gegeben von einem
Zinshaus, die Kosten mit der neuen Bauordnung,
um wie viel ist eine Sanierung jetzt teurer und warum?
Also bei einem Zinshaus mit Dachhausbau mit 1000
Quadratmeter Nutzfläche,
da kommt für Photovoltaik, Versickerung,
Entsiegelung,
barrierefreie Plätze für Lasten,
E-Ladestationen, Stellplatzabgaben,
die werden ja auch angehoben,
kommt man dann mal auf 100.000,
das ganze kleine Vierunddankungszeichen und wenn du dann
noch die Hautzentralheizung auf klimaeffizientes System
umstellst, kommen noch einmal 400.000 dazu.
Also 500 Euro pro Quadratmeter ist das ganze Ding teurer
und bei einem Haus,
das Erträge mitrichtlich bei der halben Marktmitte,
das gleich Richtwerk, das gleich Gemeindebau,
zinsgedächtig ist, ist das halt ein No-Go.
Da wird es doch Keiner.
Bitte? Entgreift
Natürlich dann auch keiner, weil es einfach nicht möglich
Ist.
Machen Sinn.
Macht jetzt schon keinen Sinn,
macht nachher noch weniger
Sinn. Also kann man sagen, auch schon
Unterschiedlich.
Jörg, danke.
Andreas, was würdest du dir so wünschen,
wenn man dir als Architekt, ich sag mal,
gewisse Freiheiten gibt oder was auch die Bauordnung
betrifft noch einmal, so einen kleinen Blick in die Zukunft,
was könnte sie, wo könnte man es vereinfachen,
ohne jetzt eine komplett neue aufzustellen?
Wobei die Birgit hat natürlich recht.
Ich glaube, ein wesentlicher Schritt wäre wirklich nicht
nur im 70a-Verfahren,
sondern in jedem Verfahren Gutachten von
Privatsachverständigen anzuerkennen und auf
die Prüfung durch Amtssachverständige
zu verzichten.
Und damit hätten wir eine Verfahrensbeschleunigung,
von 9 bis 12 Monate auf 3 bis 6
Monate.
Also das wäre ja, wer weiß, kann ja immer noch kommen,
weil ja der Wohnungswandel wird uns ja nicht besser.
Also ich glaube schon,
dass wir dazu einige sehr spannende Entwicklungen noch sehen
werden in der nächsten Zeit,
die vielleicht dann auch die Bauordnung.
Aushebeln ist jetzt ein falscher Ausdruck,
das weiß ich aber, es ist mir keiner andere eingefallen,
aber die sich vielleicht doch verschlankt,
sagen wir es einmal so.
Was man dazu kommt,
dass ein Drittel der Wiener Beamten in den nächsten fünf
Jahren in Pension gehen, fünf oder zehn Jahre.
Die Stadt hat die Leute nicht mehr und wird es auch nicht
kriegen.
Also weil da eine extreme Pensionierungswelle anwält in den
nächsten 15 Jahren.
Also da ist keiner mehr tot zum Prüfen und der Arbeitsmarkt
zu wenig Junge, soviel kannst du nicht akquirieren.
Also von daher kommt auch Druck, das auszulagen.
Und diese Auslagerungen über Ziviltechniker bei der
Fertigstellungsanzeige gibt es seit 25 Jahren und alle
sagen, es ist ein Erfolg.
Und das heißt,
dass man es auch nicht nur bei der Fertigstellung
auslagert, sondern davon
Auch beteiligen kann.
Und vielleicht ganz in die Zukunft schauen,
wie schaut es aus mit KI-Prüfung von Plänen, weil ich meine,
im Endeffekt, ob der Plan passt oder nicht,
müsste eigentlich die Behörde nur noch in irgendeine KI
geben, die sagt, entspricht, entspricht nicht.
Ein ganz interessantes Thema,
es gab ja das Projekt Priese von der Stadt Wien gemeinsam
mit dem Fraunhofer Institut, wo das probiert wurde.
Wir haben da mit einem Projekt teilgenommen.
Es ist in der Planungsarbeit ein sehr großer Aufwand,
weil man muss das 3D-Modell wirklich zu einem
BIM-Modell machen.
Also man muss sehr viele technischen,
sag ich mal virtuellen gelben Post-its an das Projekt dran
kleben, damit es prüfbar ist.
Und das Ergebnis war interessant.
Die technische Prüfung, also OIB-Richtlinienprüfung,
hat sehr gut funktioniert,
weil die OIBs auch einfach verständlich und
logisch sind.
Die Prüfung der Bebauungsbestimmungen anhand eines
Referenzmodells hat nicht funktioniert,
weil die Bauordnung da einfach zu schwammig,
zu ungenau, zu divers ist.
Wenn das Gesetz sich in mathematische Algorithmen
umschreiben lassen würde,
dann könnte eine KI es auch prüfen.
Das heißt, die Bauordnung schlägt sogar die künstliche
Intelligenz, wenn man das so will.
Danke, dass ihr da wart.
Danke, dass ihr teilgenommen habt an der heutigen Diskussion
zur Wiener Bauordnung und auch ein paar andere Themen mit
eingebracht.
Und bei Ihnen wollen wir uns bedanken fürs Zusehen und wir
hoffen, dass Sie nächste Woche wieder dabei sind.
Und wir vier wünschen Ihnen noch einen schönen Nachmittag.
Wiedersehen.