Herzlich willkommen zu IMO live,
Diskussionsformat Immobilienredaktion in Zusammenarbeit mit
iValue.
Heute unsere 210.
Ausgabe und die gemeinsam mit Leadersnet Immobilien,
Leadersnet TV.
Wir übertragen live über die Immobilienredaktion LinkedIn
und über www.leadersnet.at slash
leadersnet-tv.
Unter dieser Adresse finden Sie auch die IMO live die wir
gemeinsam bisher mit Leadersnet gemacht haben,
die wir gemeinsam veranstaltet haben und auf der
Immobilienredaktion finden Sie alle 209 IMO live,
die wir bisher gemacht haben.
Ab morgen sind es dann eben 210.
Unser Format mittlerweile mehr als eine Podiumsdiskussion.
ist ein Zeitdokument der Immobilienbranche seit April
2020.
Aber jetzt kommen wir zum Thema.
Wer in Immobilien derzeit investieren will,
der hat es nicht leicht.
Die Unsicherheit über die weltwirtschaftlichen Aussichten
hat sich in den letzten Monaten wieder verstärkt.
Es gibt zusätzlich noch einige andere Themen,
die nur Österreich betreffen und damit stellt sich die
Frage, worin soll man investieren,
wo liegen die Chancen und die Risiken eines
Immobilieninvestments.
Und darüber wollen wir heute diskutieren und bei uns zu Gast
Stefan Atner,
Partner bei Dorda Rechtsanwälte und Leiter des Immobilien
und Baurechtsteam der Kanzlei.
Hallo Stefan.
Hallo herzlich willkommen an alle Teilnehmerinnen und
Teilnehmer.
Gunter Lang, Partner bei DPA Österreich und Spezialist für
Immobilienbesteuerung unter anderem.
Hallo Gunter. Hallo.
Und Christoph Lukaszek,
Leiter der Investmentabteilung bei Autoimmobilien.
Hallo Christoph.
Hallo und vielen Dank für die Einladung.
Starten möchte ich gleich mit dir Christoph.
Kannst uns mal kurz einen aktuellen Blick geben auf
den Investmentmarkt.
Jetzt nicht so sehr in die Details gehen,
sondern nur damit man so ein bisschen ein Gefühl für den
Markt bekommt.
Ja, sehr gerne.
der österreichische und insbesondere der Wiener
Investmentmarkt gestalten sich oder haben sich im Laufe des
Jahres relativ robust gestaltet.
Wir gehen wieder von einem Transaktionsvolumen von etwa drei
Milliarden aus.
Die Trends der Vorjahre halten an.
Es ist ein Trend zum klaren Ankauf von
Bestandesimmobilien, die relativ renditiv stark sind.
Der Quadratmeterpreis liegt über die Assetklassen hinweg,
oberhalb der Neugestellungskosten der Immobilien.
Der Trend zu einer Dominanz der Privatinvestoren in
bestimmten Assetklassen hält weiterhin an,
wobei wir jetzt auch im laufenden Jahr die ersten
Transaktionen gesehen haben,
bei denen die Institutionen wieder auf der Käuferseite
waren.
Ja, kurz bündig. Christoph, danke.
Und mit welchen aktuellen steuerlichen Themen sind
eure Klientinnen und Klienten derzeit beschäftigt?
Ja, der Steuergesetzgeber hat auch beim letzten
Budgetbegleitgesetz, das im Sommer in Kraft getreten ist,
auch wieder an die Immobilienbesitzer und Besitzerinnen
gedacht und Anführungszeichen.
Das eine was er eingeführt hat, ein Unwidmungszuschlag.
Das ist überhaupt das Premiere in der Steuergesetzgebung,
dass auf den Veräußerungsgewinn noch ein zusätzlicher
Zuschlag sozusagen erhoben wird,
betrifft alle ungewidmeten oder unzuwidmeten
Grundstücke.
Und was natürlich auch in den Medien schon relativ breit
diskutiert wurde,
die Sharedeals wurden dahingehend verschärft oder die
Regelungen, was die Grunderwerbsteuer anbelangt,
dass die jahrzehntealte Praxis durch Zurückbehalte oder
gesonderte Übertragungen eines Zwerganteils an einer
Grundstücksbesitzer in Gesellschaft die Grunderwerbsteuer
vermieden werden konnte, die,
sofern sie dann doch angefallen ist,
auch verhältnismäßig von einer geringen Bemessungskundlage
berechnet wurde.
All das ist Geschichte.
Die Sharedeals wurden von der Bemessungskundlage her dem
Sharedeals angepasst.
Das heißt, auch hier und auf der
Verkehrswert zusammengefasst als einschlägige
Bemessungskundlage und die Schlupflöcher wie man sie
so schön nennt, wurden gestopft.
Das heißt,
die Zwerganteile und deren Übertragung das wurde sozusagen
sehr sehr stark eingeschränkt.
Das heißt, im Ergebnis ist es mit
ganz,
dass man bei einem Sharedeal eine Grundstücksbesitzende
Gesellschaft sozusagen Grunderwerbsteuer
optimierend überträgt.
Es gibt noch ein zwei seltene Ausnahmefälle oder
ausgerissene Ausnahmefälle,
aber im Ergebnis hat man das Bemühen des Gesetzgebers schon
klar feststellen können,
dass da ein Regel vorgeschoben wird.
Also das waren die wesentlichen steuerlichen Neuerungen,
die jetzt im Sommer in Kraft getreten
Sind.
Gunther Danker aber sagt,
man jetzt diese Sharedeals wenn man das jetzt eingestellt
hat, so vielen wie du sagst, nach so vielen Jahrzehnten,
führt das ja eigentlich zu einem Umdenken noch innerhalb der
Immobilienwirtschaft.
Da wird es vermutlich andere Lösungen finden.
Ja, natürlich sind auch wir jetzt fest am Überlegen,
wie können wir ggf.
noch Projekte so strukturieren, dass es ggf.
doch unter gewissen Umständen möglich ist,
noch Steuer optimal hier irgendwas zu tun.
Beziehungsweise bin ich gespannt,
wie sich das am Transaktionsmarkt auswirkt,
natürlich ein wesentlicher Vorteil bei einem Sharedeal war
natürlich in der Vergangenheit die Grunderwerbsteuer,
optimale Übertragungsmöglichkeit und die fällt ja jetzt in
vielen Fällen weg.
Auch alte Strukturen, die man extra so hergestellt hat,
sind sozusagen jetzt hinfällig geworden.
Es bleibt spannend,
wie sich das auf die Transaktionen auswirkt,
ob die SZDs jetzt wieder überhand nehmen oder ob doch
noch zum Sharedeal zurückgegriffen wird.
Und ganz kurz zum
Umnutzungszuschlag.
Umwidmungszuschlag betrifft jetzt nur Grundstücke
oder auch Immobiliengebäude.
Im Prinzip Grundstücke,
die sozusagen die Wertsteuerung durch eine Umwidmung
entsteht.
hat man ja schon damals durch Stabilitätsgesetz eingefangen
und offenbar noch nicht ausreichend.
Da ist jetzt gerade noch einen zusätzlichen Neuzuschlag
vorgesehen.
Danke.
Für Kapitalgesellschaften sage ich nur ergänzend noch
dazu, dieser Umwidmungszuschlag,
weil das ist ja relativ untergegangen
Ist.
Grunder danke.
Stefan, wenn man jetzt die rechtliche Seite betrachtet,
mit welchen Themen beschäftigen sich derzeit eure
Klientinnen und Klienten?
Es gibt ja genug und es kommen immer wieder neue dazu,
wie du zuerst noch gesagt hast.
Ja, also ich möchte gleich anschließen an die Auswirkungen
vom Grunder Lang.
Einerseits ist natürlich gerade für einen Anwalt und für die
rechtliche Beratung wichtig,
für die Kunden mal die erste Frage ist,
wie strukturiere ich denn überhaupt einen
Kauf oder einen Verkauf.
Das heißt die Struktur und hier ist eigentlich die
Verhinderung der Sharedeals ist etwas was natürlich da
hereinspielt in die ersten Überlegungen, wie man
so etwas rechtssicher gestaltet und das muss man
natürlich sagen.
Das klingt so ein bisschen technokratisch,
aber Abschaffung des Sharedeals heißt de facto,
dass die Transaktionen teurer werden,
dass die Immobilien teurer werden letztlich und dass daher
auch die Kaufpreise am Ende der Fahnenstange dann für den
Käufer oder die Mieten für den Mieter auch teurer werden.
Das sind leider alles die Themen,
die sich der Gesetzgeber nicht überlegt.
Ich habe mir sehr lang auch immer wieder das
Regierungsprogramm 2025 bis 2029 durchgesehen und wenn da
als großer Punkt steht, Stärkung der
Baukonjunktur und Neubau und Sanierung, da muss man sagen,
die Maßnahmen, von der Regierung gesetzt werden oder dann
vom Parlament sind leider alles andere als Baukonjunktur
fördernd, sondern leider Baukonjunktur verhindern.
Dennoch muss man sagen, was heißt das jetzt rechtlich?
Einerseits muss man sich überlegen, wie man das strukturell.
Zweitens das ist immer noch der Hauptpunkt für jeden Käufer,
sich zu überlegen, wie kann ich eine Immobilie rechtssicher
kaufen und wie kann ich auch die Cashflows die damit
verbunden sind,
weil es ist eine Finanzierung dahinter und es muss sicher
rechnen,
sonst gibt es keinen Wohnraum und auch keinen gewerblichen
Raum.
Wie kann man das rechtssicher machen und was sind
dort die Fragen?
Und gerade in den letzten Jahren hat es immer wieder das
Thema gegeben, wie sieht das aus bei Mietverträgen,
wie sieht es mit Wertsicherungsvereinbarungen aus,
wie sieht es mit Betriebskosten aus und das sind Themen,
tatsächlich in den Fokus gerückt sind,
auch in unserer rechtlichen Due Diligence Prüfung,
wo heute wieder der Gesetzesentwurf zum neuen wie heißt das,
Mietenwertsicherungsgesetz oder
gestern ausgeschickt wurde,
der leider auch nicht zur Rechtssicherheit beiträgt.
Insofern gibt es zum Glück ein paar Gerichtsurteile,
die uns jetzt ein bisschen das Leben in die Zukunft
erleichtern Aber die große Frage,
die wir jedem Kunden beantworten müssen oder möglichst gut
darlegen müssen,,
was bedeutet das für die schon vereinbarten Mieten?
Wo gibt es da den Risiko, dass vielleicht etwas wegfällt?
Und, und das ist ein zweites Thema,
wo wir auch geben müssen,
gibt es irgendwelche Rückförderungsansprüche in die
Vergangenheit und wer soll diese dann tragen?
Also Stefan danke.
ist im Augenblick für,
wenn man jetzt als Privater investieren möchte,
Homeoffice als Familyoffice investieren möchte,
ist es natürlich im Augenblick eine sehr schwierige Zeit.
Man muss sich das sehr genau überlegen und das ist auch
unser Punkt, unser Thema in dem Sinn heute.
Kann man jetzt sagen, Christoph wenn ich ein Privater bin,
ich soll mich ein bisschen nach den großen institutionellen
Investoren orientieren?
Ja, das wäre natürlich eine Möglichkeit,
aber zum anderen etwas, was wir gerade am Markt merken,
ist dass die aktuellen Gegebenheiten des Marktes
größeren Familyoffice oder Privatinvestoren halt die
Möglichkeit geben, sich eben nicht an den institutionellen
Investoren zu orientieren,
sondern sie haben halt im aktuellen Marktumfeld die
Möglichkeit, antizyklisch zu handeln.
Das bedeutet, ich gehe jetzt in Gewerbeimmobilien,
ich bin dadurch natürlich auch in der Lage,
Renditen zu erzielen, die ich vor fünf Jahren nicht bekommen
hätte, einfach weil auch das institutionelle Umfeld
teilweise als Konkurrenz wegfällt.
Also es ist eigentlich eher der Trend, dass man sagt,
man kann sich da man kann sich seine eigenen
Investmentstrategien überlegen bzw.
einfach opportunistisch Marktbewegungen ausnutzen.
Das ist auch absolut der Fall momentan.
Also wir sehen, dass Familyoffice ihr entweder bestehendes
Vermögen umschichten,
stärker in die Immobilie gehen oder dort einfach das
Portfolio umschichten,
um einfach auf attraktivere Renditen zu kommen.
Das heißt,
es war ja heute Pressekonferenz von Otto Immobilien das ist
allerdings nur unter Anführungszeichen ums Zinshaus gegangen
und da war eben eine Aussage von Eugen Otto, er hat gemeint,
es gibt viele kleine, private,
die Häuser kaufen wollen und die sind halt damals
unfreundlich behandelt worden und jetzt hat sich die
Situation verändert und sie können einfach zu günstigeren
Preisen derzeit kaufen.
das ist schon ein Thema.
Ja, entweder natürlich zu günstigeren Preisen,
das ist klar, die Renditeentwicklung ist halt wie sie ist in
den letzten Jahren, aber es ist natürlich auch so,
dass der Markt nicht käuferseitig so gesättigt ist,
dass es kleinen Investoren und mittleren Investoren nicht
auch Räumlichkeiten oder Räume freigeben
würde, sich einzubringen.
es ist auch ein Familyoffice,
das jetzt nicht die Transaktionsgeschwindigkeit und
Transaktionserfahrung eines Profis oder eines
institutionellen Investors hat,
kann sich am aktuellen Markt einfach auch einer gewissen
Kapitalstärke positionieren.
Das kann jetzt beim Zinshaus sein, aber wie gesagt,
wir merken dort auch einen ganz klaren Trend in die mittlere
und auch größeren Gewerbeimmobilien.
Christoph, danke.
Stefan, siehst du das auch steckst du das auch fest bei
deinen Investoren,
dass gewisse Assetklassen interessanter sind,
dass sie spannender sind?
Ja, also da sieht man im Zeitablauf schon immer wieder,
dass unterschiedliche Assetklassen mal besonders im Fokus
stehen, dann schwächen sie sich wieder ein bisschen ab und
das wechselt so von Assetklasse zu Assetklasse.
was auch hier richtig ist was der Christoph auch richtig
gesagt hat, ist,
dass es natürlich schon auch spannende Möglichkeiten gibt,
jetzt einzusteigen, weil natürlich auch Verkäufer zum Teil
sehr stark verkaufen müssen,
um auch ihre
Liquidität zu halten, wenn sie das benötigen.
Andererseits gibt es auch Unternehmen,
in Schwierigkeiten sind, die well about in Schwierigkeiten
sind, wo es gute Möglichkeiten gibt einzusteigen.
Das sind alles keine einfachen Immobilien und einfachen
Projekte.
Deshalb braucht es auch immer professionelle Betreuung von
vielen Seiten, aber es gibt spannende Möglichkeiten
einzusteigen und zu investieren.
Du sagst professionelle Betreuung von beiden Seiten.
Ist es bei euch so,
dass ihr euch natürlich zusammenschließt?
Also steuerliche Optimierung und auch rechtliche
Optimierung.
Und nur eine von beiden Seiten geht natürlich nicht.
Ja, das geht Hand in Hand.
Das gute steuerliche Transaktion wäre ohne eine gute
rechtliche sozusagen parallele Überlegung und Begleitung
nicht möglich und vice versa.
Das sehe ich immer in meiner täglichen Praxis,
dass wenn man das eine oder das andere ausspart,
dass es dann zu unerwünschten Nebenwirkungen kommen kann.
Das ist ja auch relativ heftig auch teilweise auswirken
können.
Christoph, kann man im Augenblick eine Prognose abgeben,
wenn man jetzt sagt, ich möchte gerne ich würde gerne
investieren,
suche mir eine Assetklasse,
kann man eine Prognose abgeben,
wohin sich der Markt in einzelnen Assetklassen entwickeln
wird oder könnte?
Ja die Frage nach der Prognose ist natürlich immer
eine schwierige.
Aber es gibt natürlich fundamentale Daten,
die einen Trend vorauszeichnen.
Das wird mit Sicherheit aufgrund der eben auch schon
angerissenen Thematiken sein,
dass ein Mangel an Wohnraum entstehen wird.
Die Neubauleistung ist aktuell aufgrund verschiedenster
Gegebenheiten einfach zu gering.
Das ist natürlich dann etwas,
also in einem unregulierten Ansonstenmarkt,
das natürlich die entsprechende Ansteigerung der Mieten
nach sich ziehen bzw.
Steigerung der Anfrage.
Und im Bürobereich sehen wir auch einfach einen zu starken
Rückgang der hochwertigen Neubauleistung.
Also kann man davon ausgehen,
dass man dort entsprechende Vorteile haben wird in
der Marktentwicklung.
Wir sehen in anderen Assetklassen eine gewisse Sättigung,
man kann auf jeden Fall, das sind so die Trends,
sich auch aus dem und das darf man im
Immobilieninvestmentmarkt nie ganz außen vor lassen,
durch die Mieterseite mit Sicherheit ergeben oder mit
hoher Sicherheit ergeben werden.
Interessant, das heißt,
glaskugelschauen ist immer so eine Sache.
Aber wenn ich sehe, was errichtet wird oder in der kommenden
Zeit errichtet wird dann kann ich schon davon ausgehen,
dort wird es knapp werden.
Das heißt, ich kann davon ausgehen,
dass es eine Steigerung bei diesen Objekten oder bei dieser
Assetklasse die knapp wird,
es dort auf jeden Fall eine Steigerung geben
Wird. Ja, wenn ich
mir gerade, ich meine,
der Stefan hat das ja eben auch schon angedeutet, wenn ich,
es ist ja jetzt schon schwer, also alle,
jetzt um auf den Bereich Wohnen zu kommen,
es werden eigentlich nur Bestandsobjekte transaktionär.
Es gibt ganz wenig Deals, die auf ein Forward hindeuten,
weil es einfach unheimlich schwer ist,
die Anforderungen der Investoren mit Neubauleistung zu
erhöhen überhaupt.
Und dann sind natürlich,
eben angesprochen steigenden Transaktionskosten,
werden diesen Trend natürlich
noch verstärken, wenn man ehrlich
Ist.
Christoph, danke. Stefan, wolltest was dazu sagen.
Ja, was ich begrenzen wollte,
herzlichen Dank war das Thema, gerade der Wohnbereich.
Also wir laufen, wie du gesagt hast,
tatsächlich in eine Wohnungsknappheit,
vielleicht sagen wir noch nicht Wohnungsnot hinein,
das ist nichts, was wir nicht schon in der Vergangenheit
gehabt hätten.
Und ich bringe da immer sehr schön den Vergleich,
wenn es zu wenig Brot gibt und die Leute mehr Brot haben
wollen, dann hat es noch nie etwas gebracht,
dass man den Brotpreis begrenzt hat,
sondern da muss man einfach schauen, dass es mehr Brot gibt
und mehr Bäcker gibt, die mehr
funktionieren am Wohnungsmarkt genauso.
Und wenn man in die Geschichte schaut,
haben genau dasselbe Thema gehabt,
gehört auch schon zu den älteren Semestern,
was sich in den 80er 90er Jahren des vorigen Jahrhunderts
ergeben hat, da haben wir genau dieselbe Situation gehabt
und da gab es damals eine Anstrengung,
die sozusagen über die politischen Parteien hinaus
funktioniert hat die gesagt hat wir schaffen steuerliche
Vorteile, wir schaffen Investitionsanreize,
damit wirklich mehr gebaut wird und da muss ich sagen,
das fehlt mir derzeit total nicht und natürlich muss man
einerseits dem, gebe ich dir recht Christoph, sagen,
wenn Wohnungsgnappheit wird,
dann wird es irgendetwas am Preis bewirken,
weil du bekommst dann sozusagen entweder mehr Kaufpreis oder
mehr Miete, das wird
so passieren und da kann man sich jetzt noch so schönreden,
kann sagen, ich begrenze jetzt die Miete,
dann kommen wir wieder zurück in die 70er 80er Jahre,
wo es halt verbotene Ablösen, verbotene Mieten etc.
Gegeben hat, das wünscht man sich nicht.
Insofern müssen wir schauen,
dass wir eigentlich mehr Anreize bekommen,
hier mehr zu bauen, um auch mehr Angebot zu haben.
Ich bin da immer auch,
der vielleicht mit ungewöhnlichen Forderungen kommt,
ich denke mir zum Beispiel,
die Stadt Wien könnte ja durchaus mal sagen,
ich verkaufe um 300 Millionen oder eine
Milliarde meine gemeine Wohnungen und steckt das in
Gemeinewohnungsbau.
Wäre doch mal etwas, wo ich sage,
einerseits was für den Transaktionsmarkt,
andererseits etwas für den Wohnungsmarkt und das würde
wirklich der Bevölkerung und den Wohnungssuchenden helfen.
Das möchte ich gleich mal in die Runde und in die
Öffentlichkeit als Gedanken mitgeben.
Stefan, danke.
Ist zwar nicht ganz unser Thema,
es stimmt natürlich und ich glaube,
ohne jetzt irgendeine Vorgreifung zu wollen,
aber in einem halben Jahr werden wir uns mit diesem Thema
noch einmal viel intensiver auseinandersetzen.
Was aber auch ein rechtliches Thema ist,
war heute auch bei der Pressekonferenz von Autoimmobilien,
Stefan,
weniger auf es wird weniger auf die vollvermieteten Häuser
geachtet,
sondern man möchte jetzt vor allem im Altbau
Wohnungseigentum errichten,
weil einfach alles andere den Investoren zu unsicher
ist. Ja,
Das ist ein Trend, gibt es natürlich.
Die Frage ist immer, gibt es mehr Käufer oder
gibt es mehr Mieter?
Die Unsicherheit am Mietmarkt ist sicherlich gefördert
worden durch eine Rechtsprechung in den letzten Jahren,
die sich jetzt ein bisschen entspannt hat durch zwei sehr
maßgebliche Urteile sowohl zu den Betriebskosten als auch
zur Wertsicherung jetzt im letzten Dezember und jetzt im
Frühjahr diesen Jahres oder ich glaube im zweiten Quartal
war es.
Also ich glaube, Vermieten und sozusagen auch das Thema
Wohnung kaufen zum Vermieten ist schon weiter ein
Thema,
natürlich ist das Verkaufen auch ein Thema,
es ist immer ein Wettbewerb zwischen Kauf und Miete.
wenn es gute und viele Käufer gebe,
dann glaube ich macht die Statistik Sinn und das passiert
natürlich, aber es ist kein Allheimmittel für alle
Immobilien.
Stefan, danke.
Bevor wir jetzt uns noch näher mit den Immobilien
auseinandersetzen, gibt es ja andere Optionen,
es gibt Aktien, gibt Immobilienfonds, Immobilien AGs.
Gunter wie siehst du das derzeit ist das
jetzt als Alternative gesehen, dass man sagt,
ok bevor ich mir eine Wohnung kaufe oder eine Immobilie an
sich kaufe,
investiere ich lieber bei einem institutionellen
Investor.
Ja durchaus,
es gibt unterschiedliche Gründe für das eine oder
das andere.
Wenn ich mich jetzt diversifizieren will und sozusagen
Risikostrom betreiben will,
bin ich bei einer Immobilienaktiengesellschaft
natürlich besser aufgehoben, weil die viele Immobilien hat,
im Gegensatz zu wenn ich mir eine Vorsorgewohnung kaufe,
dann habe ich mein Kapital sozusagen in ein Investment
gebündelt.
Bei der AG habe ich natürlich die entsprechende Verteilung
auf viele Immobilien, bin allerdings
dann von anderen Einflussgrößen abhängig wie die Entwicklung
an den Börsen, anderen steuerlichen
sozusagen Eingriffen,
die gegebenenfalls hier noch schlagend werden können und
dergleichen mehr.
Bei Immobilien als geöffnen Immobilienfonds hat man es ja
auch gesehen,
hier wurde ja schon eine entsprechende Frist eingeführt,
wo ich dann sozusagen warten muss,
bis ich meine Anteile vom Zeitpunkt,
ich den Verkaufsakt gebe, bis ich es verkaufen kann,
entsprechend diese Wartefrist einhalten muss.
Und was für Österreich eher ungewöhnlich ist,
hat man da schon auch gesehen,
dass es jetzt auch in Österreich einen offenen
Immobilienfonds gibt, der sozusagen geschlossen und
abgewickelt wird,
mehr Rückkaufswünsche sozusagen eingelangt sind,
als dieser Fonds stemmen konnte.
Das ist auch für Österreich eine Entwicklung,
mit neu und mit Sorge zu sehen ist,
wie wohl schon klar ist,
dass da auch in dem
Fonds,
und bei anderen es natürlich anders ausschaut,
weil er auf am Wert auf Wohnen und so weiter gesetzt wurde,
aber auch dieses sozusagen mit sehr großem Sicherheitsaspekt
versehene Investment Vehicle ist jetzt,
auch schon den einen oder anderen Kratzer bekommen da
eingehend.
Also in gewisser Weise wird man die Selbstverantwortung
nicht lose, kann sich dann sowohl bei der Wohnung als
auch, wobei bei den Immobilienfonds gibt es an jemand
anderen ab,
aber die wurden dann schon immer als sehr sehr sicher
verkauft, wobei sie haben ja auch noch einen,
Wohnung hat ja noch den Vorteil,
sie ist insofern stressfreier,
bei einem Fonds sie kann zu jedem Tag oder bei einer AG die
Börsenkurse, bei den Wohnungen, das läuft halt einfach
so dahin und wenn das dann verkauft wird, sehen,
ob gut oder schlecht wird.
Genau, das kriege ich beinahe das ist der Vorteil
vielleicht der einen ein bisschen ruhiger schlafen lässt,
da bekomme ich ja gar nicht so mit,
irgendwelche Schwankungen innerhalb von eines Monats oder
eines Jahres,
während ich bei einer AG natürlich einen permanenten
Börsenkurs habe, der natürlich
stärker schwanken kann und ich,
das kann gut oder schlecht sein,
ich natürlich jederzeit weiß,
was mein Investment aktuell wert ist,
aber natürlich auch den sage ich mal, gegebenenfalls,
auch in stürmischen Zeiten an der Börse,
jetzt ist sie ja lang raufgegangen,
aber Immobilien-AG Besitzer sind ja sage ich mal,
aus den letzten Jahren kummergewöhnt,
die auch sehr stark schwanken können und das ist natürlich
im Unterschied zur Vorsorgewohnung wo man wahrscheinlich
schon allein aufgrund der mangelnden Information jetzt nicht
stündlich oder täglich einen aktuellen Glaubpreis hat,
ist man dann natürlich gegebenenfalls mit zusätzlichen
Hirvenkitzel wer man das möchte, behaftet und versehen.
Gunter danke.,
Christoph, stellst du eigentlich fest,
es bei den Investoren,
während immobilieninvestiert gibt es einen Unterschied,
man ich sage von der
Sicherheit, welche Sicherheit man bevorzugt,
welche Immobilie man nimmt oder ist das
relativ unabhängig?
Nein, das
Risiko-Rendite-Profit der Immobilien ist stark
unterschiedlich und dementsprechend ist es auch
die Strategie der Investoren, klassisch natürlich,
die Wohnimmobilie bietet mir
ein
deutlich geringeres Risiko,
allerdings auch geringerem Rendite-Potenzial.
Ich werde eine Wohnung immer in irgendeiner Form dafür eine
Nachfrage finden, wohingegen bei Gewerbeimmobilien ich
natürlich auch das Risiko laufe,
dass ich entweder am Markt vorbei investiert habe bzw.
natürlich auch einen ganz anderen Wert Hebel habe.
Es gibt die Möglichkeit,
schwach vermietete Objekte oder mit Leerstand zu kaufen,
bei denen dann der entsprechende Investor,
ein eher unternehmerisches,
allerdings risikobereites Profil hat,
durchaus ganz andere Renditen erzielen kann.
Das ist auch ein Markt, momentan fast ausschließlich durch
Privatinvestoren oder Verbindungen von Privatinvestoren
dargestellt wird, also wirklich dieses mittelvolumige,
opportunistische Immobilieninvestment.
Christoph danke. Das ist ein eindeutiger Trend.
Stéphan, siehst du einen Unterschied?
Gibt es Immobilienvorlieben zwischen Mann und Frau?
Gibt es sowas?
Also im Investmentbereich hätte ich das nicht gesehen,
vielleicht im privaten Wohnbereich schon,
aber nicht im Investmentbereich.
Da gibt es schon eine ganz klare Kalkulation.
Erstens muss man feststellen,
was ist das Risikopotenzial oder eigentlich was wünscht
eigentlich ein Anleger und dann
kommt man auch in die Richtung.
Ist es dann richtigerweise vorzuinvestieren oder vielleicht
in eine Wohnung, vielleicht gibt es andere Modelle,
wo man gerade im Immobilienbereich investieren kann
und soll?
Also das sind wir glaube ich schon drüber.
Also was den Wohnraum betrifft,
ja gibt es Unterschiede sonst, Wohnen und Gewerbe,
da geht es eher um die Effektivität des Investments,
wenn man das so sagen kann.
Und wo sind eigentlich bei Zwischenwohnen und Gewerbe,
wo sind für dich so grob gesehen die rechtlichen Vorteile
von dem einen und von dem anderen?
Ja, es sind einfach,
man muss sich natürlich den Markt anschauen.
Ich glaube, ist immer das erste beim Investieren zu sagen,
wie wird sich denn der Wohnimmobilienmarkt entwickeln,
wie entwickelt sich der Gewerbeimmobilienmarkt und da kann
ich natürlich einerseits schauen,
wie entwickelt sich dahinter die demografiert,
spreche ich in den Bereich Christoph hinein natürlich,
und wie entwickelt sich überhaupt das Geschäftsfeld.
Wir hatten ja schon eine Retail-Krise,
jetzt haben wir plötzlich wieder mal tollen Retail-Handel
und eigentlich aus meiner Sicht einen Aufschwung.
Das heißt, da muss ich einmal anschauen,
was ist ganz grundsätzlich mein Ziel meines Investments und
von rechtlicher Seite gibt es natürlich immer ganz
unterschiedliche Aspekte die ich mir ansehen muss.
Wenn ich z.B. bei Mietverträgen mir ansehe,
dann geht es im Wohnungsbereich immer darum zu sagen,
habe ich sozusagen Verbraucher als Mieter,
was sagt das Konsumentenschutzrecht,
was sagt die Rechtsprechung dort,
wo können dort meine Mieteinnahmen vielleicht gemindert
werden oder wo habe ich Chancen,
daher ist auch die Befristungsregelung eine sehr wichtige zu
sagen, ich möchte dann jedenfalls in drei bis fünf Jahren
vielleicht die Wohnung neu vermieten oder für mich selbst
zur Nutzung haben im gewerblichen Bereichen da sind wir
meistens eher bei den Institutionellen,
gibt es einen anderen Fokus.
Da sind die Konsumentenschutz-Themen nicht im Vordergrund,
aber natürlich wichtig,
wie sieht es um die laufenden Miete aus,
wie entwickelt sich die,
aber wie sicher ist sozusagen das Objekt insgesamt
vermietet.
Da geht es um die langfristige Vermietung,
möglichst ohne Leerstand.
Also das sind verschiedene Dinge,
die wir an unserer Diligence-Prüfung natürlich auch immer
abchecken müssen um da Sicherheit zu
Geben.
Wenn ich natürlich jetzt eine Gewerbe-Immobilie kaufe,
habe ich aber auch jetzt rechtlichen Seite einen anderen
Ansprechpartner.
Das heißt, sind auch Leute oder Menschen die ganz anders mit
diesen Immobilien umgehen, als wenn ich ein Haus kaufe,
ein Zinshaus, und dann plötzlich 15 Mieter habe.
Ja, natürlich. Es gibt ganz unterschiedliche Investoren.
Es können Privatpersonen investieren eher im Wohnbereich,
im Vorsorgewohnungsbereich investieren,
institutionelle investieren, natürlich in ITs.
Aber wie gesagt,
die rechtlichen Themen sind pro Immobilie immer ein bisschen
anders, aber letztlich geht es darum,
rechtssichere Abwicklung und rechtssichere
Verträge zu haben.
Und wenn das sauber dargestellt ist,
das ist auch für ein Asset-Management vielleicht wichtig,
das ist der Hinweis für alle, die Immobilien halten,
dass das möglichst sauber ist, dass dort,
wenn es Probleme gibt, sie aufgeräumt werden,
weil dann tut man sich auch leichter nicht um Verwalten,
sondern auch um Verkaufen.
Eben. Und man möchte sich vielleicht irgendwann wieder
zu Geld machen.
Stefan, danke.
Gunther, du wolltest noch was zu dem Thema sagen.
Ja ich glaube auch durch die neuen gesetzlichen
Regelungen, was die Befristung anbelangt,
die ist ja glaube ich,
jetzt auf mindestens fünf Jahre erhöht worden mit Ausnahmen
und auch die Indexierung, das ist ja,
soweit ich es mitbekommen habe,
nur für den Wohnimmobilienbereich vorgesehen und für die
gewerblichen Objekte nicht.
Das wäre ja darin gehend dann ein
Unterschied.,
soweit spricht uns der Gesetzgeber noch nicht hinein,
dass wir von Unternehmer zu Unternehmer schon Reise
vorgegeben bekommen.
Was weiß Man.
Wobei Gunther, ist schon so,
dass genau durch diese Indexierungen, diese ganzen,
durch diese Themen, die wir zuerst besprochen haben,
auch eine gewisse Unsicherheit in den Markt getragen wird.
Und wenn ich natürlich als ein Privatanleger bin,
dann weiß ich auch nicht, wie ich mich orientieren soll.
Es ist schwierig, weil auf der anderen Seite hat das Gold
innerhalb von einem Jahr jetzt 30 Prozent zugelegt,
ich immer, naja, dann kaufe ich mir keine Immobile,
dann kaufe ich Gold.
Also es bringt schon eine große Verunsicherung.
Ja, natürlich.
man Immobilien kauft, muss man überlegen,
ich habe gewisse Liebenkosten,
die bis zu zehn Prozent betragen können.
Also wenn, dann ist das ja wohl eher ein langfristiges
Investment, wie wohl ich mit anderen Aktien, Gold und
so weiter, möglicherweise auch kurzfristiger sozusagen
investieren kann.
Für mich war heute eine Wohnimmobilie ein No-Braner,
weil ich mir immer denke, haben eine,
zumindest jetzt in den Großstädten,
haben einen Wuttgang des Angebots.
Teilweise ist er jetzt nicht mehr gebaut worden.
Die Projektentwickler, die Developer haben ihre Bautätigkeit
wie man es so sieht,
vermehrt eingestellt für einige Zeit und zusätzlich wird die
Population immer größer.
Das heißt, man hat einen stetigen Zuzug, stetiges Wachstum.
Eigentlich müsste man glauben, No-Braner für Wohnimmobilien,
weil ein höheres Angebot auf eine geringere Nachfrage
trifft, was wenn man Volkwirtschaft,
wenn ich richtig aufgepasst habe,
nur zu steigenden Preisen führen kann.
Was natürlich, wenn man so ich sage jetzt vorsichtig,
leicht populistische Maßnahmen, die Mieten und so,
die Regierung will was gegen diese sozusagen von ihr
vorgegebenen Preissteigerungen tun,
erhöht natürlich die Rechtsunsicherheit.
Wenn man jetzt auf einmal nicht mehr sicher sein kann,
dass das in bestehende Verträge nicht eingegriffen wird,
Stichwort Indexierung oder dergleichen,
wo man sich dann natürlich überlegt,
bisher habe ich die Immobilie ja auch als perfekte Wert und
Inflationssicherung gesehen,
wenn jetzt natürlich hier auf einer gewissen Grenze
eingegriffen wird, mag das nicht mehr so ganz gelten.
Und dann überlegt man sich vielleicht auch nur,
was folgt als nächstes den anderen Personen
ein,
was könnte dann als nächstes sozusagen aus dem Hut gezaubert
werden, auch im frei finanzierten Bereich,
bei den anderen Zinshäusern und
so weiter, kennt man ja eh schon die Regulative und Bostage,
die den letzten Jahren an Einschränkungen passiert ist.
Also ohne Steuer-
und Rechtsberatung und Investmentberatung am besten gar
nicht hingreifen, aber Stefan,
du wolltest doch was dazu sagen.
Ja, ich wollte schon sagen,
natürlich führt es zu einer gewissen Unsicherheit,
aber man darf es auch nicht überbewerten und ich glaube,
sind auch die Investoren kühl genug zu sagen.
Tatsächlich, wir haben in Österreich relativ hohe Inflation
im Vergleich zum Nachbarland,
tatsächlich macht diese Begrenzung die jetzt gestern
verlautert wurde und im Regierungsprogramm so steht,
keine große Auswirkungen.
Ich glaube, da muss man ein bisschen die Kuh im Dorf lassen,
die Immobilie ist ein spannendes Investment,
gerade im Umfeld einer relativ hohen Inflation,
weil sie einfach Risiko minimiert,
weil sie an einen anderen Faktor gebunden ist als das
tägliche Leben und die Preissteigerungen muss man sagen,
die passieren ja eigentlich nicht in der Immobilie,
sondern passieren ganz anders,
weshalb wir diese Inflation haben.
das ist schon etwas,
man die Kuh im Dorf lassen muss,
allerdings diese Unsicherheit ist natürlich etwas,
das man sich ersparen könnte und wo man eigentlich
wahrscheinlich ein zwei Investoren und ein paar
Wohnungsprojekte mehr umsetzen könnte,
wenn man diesen negativen Anreiz von der Regierung nicht
gesetzt hätte.
Ich glaube Auch nicht,
dass das jemanden vom Kauf einer Immobilie jetzt abbringen
wird, der sich schon bisher fest vorgenommen hat, insofern,
aber man muss halt schauen, was die Zukunft bringt,
gegebenenfalls.
Ich wollte das eben, das wäre auch eine Frage gewesen,
ich glaube nämlich, dass diese Regulierungen zwar
prinzipiell schlechten, aber wenn du den Plan hast,
dass du das einfach durchziehst und dass man vermutlich,
auch wie schon der Christoph gesagt hat,
das ein langfristiges Investment sieht und
sich von dem auch nicht irritieren lassen sollte.
Ich Christoph, wenn jetzt Kunden kommen zu euch,
zu dir und Immobilien suchen,
Inflation ist natürlich kein Thema, was sind denn
so ihre Themen, warum man derzeit in Immobilien
investieren möchte, trotz dieser sage ich jetzt einmal,
rechtlichen Grauzonen?
Na ja, ist am Ende des Tages,
ich meine bei aller wie soll ich sagen,
Absicherung nach rechtlichen Themen, steuerlichen Themen,
Transaktionskosten.
Man kann natürlich beraten,
die fundamentale wirtschaftliche Entscheidung wird der
Investor selbst treffen müssen,
basierend auf seiner Einschätzung des Marktes.
Und das geht halt wie ich eben schon gesagt habe es kann
sein, dass ich die Priorität auf Werterhalt setze.
Dann ist natürlich auch das auch heute schon wieder,
oder bereits besprochene Zins aus einem Thema, ich sage,
ist ein ob ja oder eine Investmentklasse der Immobilien,
die natürlich durch ihre Nachhaltigkeit besticht,
vielleicht nicht durch ein mittelfristig hohen
Cashflow-Rendite,
aber natürlich halt auch das Thema der Wertoptimierung und
Wertsteigerung in der mittleren Frist,
dass ich daran glaube,
dass ich meine Gewerbeimmobilie höher vermieten kann,
dass sich das entsprechende Marktsegment einfach
weiterentwickelt.
Da ist auch beratend,
auf Hinsicht der Retailimmobilie glaube ich,
an den stationären Einzelhandel, wenn ja,
in welchen Lagen tue ich das.
War ja auch im Zinshausmarkt diejenigen,
also innerhalb des Gürtels gibt es wenig Bewegung nach
unten, außerhalb natürlich schon.
Also Erdsteigerung ist dort gegeben,
Beratung ist ganz wichtig, Wertsteigerung ist dort gegeben,
wo die Lage auch stimmt und wo das rundherum in dem Sinn
Genau, ist, ja oder auch jetzt,
bei dem Zinsthema zu bleiben,
natürlich die nachhaltigen Lagen haben sich auch durch eine
deutlich höhere Wertstabilität ausgezeichnet.
Natürlich gab es auch dort Kaufpreissteigerungen
oder Bewertungssteigerungen,
die dann natürlich wieder in der entsprechenden
Hochzinsphase abgefangen wurden,
aber auch von den Wenn ich mir die Entwicklung
der erzielbaren Mieten im Vollanwendungsbereich des
MRGs ansehe,
da natürlich ein ganz klarer Trend zu den starken Lagen da.
Aber auch da gibt es jetzt natürlich wiederum die Aufteilung
des Investoreninteresses zwischen jetzt um bei diesem Thema
zu bleiben,
will ich eine langfristige Mietrendite oder möchte ich dann
doch das Risiko eingehen,
das Haus zu veroffizieren und abzuverkaufen,
weil dort halt die Schere der Preise stärker
auseinandergegangen ist.
Also gibt nicht unbedingt das eine
Privatinvestoreninteresse,
weil die Immobilie halt auch im Portfolio sozusagen eine
unterschiedliche Rolle spielt und auch
Unterschiedliche Phasen hat.
Auch das aber auch wie gesagt,
im Rendite-Risiko des gesamten Portfolios eine
unterschiedliche Rolle halt spielen kann.
Der eine sagt, ich möchte Gold kaufen,
weil es jetzt 30 Prozent gestiegen ist und der andere sagt,
ist ein Grund, Gold zu verkaufen und vielleicht dann doch
ein Zinshaus oder eine Gewerbelegenschaft zu kaufen.
Wobei verkaufen ist vielleicht jetzt kein,
man muss immer wissen, was steigt,
dann tut man sich erleichtern,
nur im Nachhinein weiß man natürlich immer alles besser als
in dem Augenblick, wo es
angesprochen ist Verbesserung des Investments.
Sag Gunther, wenn man so schaut, steuerlich,
ohne jetzt Detail zu gehen.
Wenn ich jetzt ein Haus gekauft habe,
ist schon Möglichkeiten,
dass ich eine Immobilie gekauft habe, ein,
also was auch immer.
Es ist schon steuerlich, kann man immer etwas
Machen.
Ja, wollte mal den Helmut Gvaldinger zitieren,
Prognosen sind schwierig,
insbesondere wenn sie die Zukunft betreffen.
Also das schließt das glaube ich ganz gut an.
der Gesetzgeber hat schon steuerlich einige Anreize gesetzt,
insbesondere für thermische Sanierungen und
Gebäude klimafit zu machen,
das ist ein Austausch von Gasöfen und
klimaeffiziente Gestaltungen, Dämmungen und so weiter.
Also da gibt es entsprechende steuerliche Anreize.
Seit einigen Jahren gibt es ja auch schon die
vorweggenommene Abschreibung,
das heißt ich kann im ersten Jahr die dreifache Abschreibung
geltend machen und im zweiten Jahr die zweifache,
bis ich es dann im dritten Jahr dann mit der normalen
Abschreibung die Immobilie steuerlich entsprechend mir etwas
rausholen konnte in ersten beiden Jahren.
da gibt es schon einiges, teilweise im Dauerreff,
teilweise zeitlich befristet,
bis Ende dieses Jahres zum Beispiel.
Da gibt es schon einige Maßnahmen und steuerliche sozusagen
Zugang, die man sich hier als Erwerber einer
Immobilie zu eigen machen
Kann.
Grundverdanken, das heißt bevor ich etwas erwerbe,
zuerst einmal auch zum Steuerberater.
Am besten zu uns.
Am besten zur dpa und Anwalt G. Kuturda.
Verstehe. Bei Stefan,
kann man rechtlich kann man auch immer etwas machen,
irgendwelche Optimierungen?
Man kann nicht immer etwas machen man muss sich die
Problembereiche ansehen.
Es gibt manchmal Themen,
die man einfach lösen muss und wenn man ein Thema sieht,
das vertraglich
absichern.
Das ist schon ein wichtiger Punkt,
weil es geht eben darum zu sagen,
was möchte ich mit meinem Investment bewirken und wo möchte
ich mein Geld nicht verlieren.
Und da gibt es ein paar Punkte,
die müssen sich kritisch ansehen.
Die Anwälte sind ja mehr eher zum immer Problemsuchen
geschickt, als zum Optimierungen finden.
Aber es gibt schon da oder dort natürlich in der Gestaltung
einer Transaktion oder eines Kaufes,
aber auch natürlich bei vertraglicher Gestaltung immer
Optimierungsmöglichkeiten.
Stefan, danke.
noch, das hast du glaube ich, das hast du im Vorfeld gesagt,
man muss sich schon,
man zum Beispiel eine Vorsorge-Bohnung oder Anlage-Bohnung
hat, davon verabschieden, dass es jetzt ein sich selbst,
also dass es ein arbeitsloses Einkommen ist sozusagen,
weil es gibt schon immer wieder Themen, die da
Auftauchen.
Das ist natürlich ein bisschen Sarcasmus gewesen im
Vorgespräch, weil das immer
so in der öffentlichen Diskussion gesagt,
die bösen Vermieter die haben ein arbeitsloses Einkommen.
Erstens einmal muss man sagen,
sind das natürlich alles Privatinvestoren und das sind ja
sehr viele davon, gesagt haben wir verzichten auf Konsum,
sondern wir tun etwas mit unserem Geld,
also verzichten durchaus auf etwas.
Und zweitens ist es schon richtig,
man muss schon etwas tun man braucht sozusagen eine laufende
Betreuung, man muss sozusagen den Mieter oder die Mieterin
entsprechend betreuen und in der Vermietung passieren immer
irgendwelche Themen, gibt es irgendwelche Reparaturen,
die zu machen sind oder so.
Also man hat schon immer ein bisschen etwas zu tun und kann
nicht sagen, ich habe dort investiert und jetzt habe ich
fünf Jahre in der Ruhe und dann schauen wir was rauskommt.
Also das muss einem schon bewusst sein.
Aber es macht natürlich auch Spaß und es ist natürlich
gerade ein sinnvolles Investment, wenn man sich überlegt,
was sind denn Alternativinvestments und es gibt vieles,
vielleicht einfacher ist und wo ich weniger tun muss,
wo das Risiko vielleicht auch höher ist und vielleicht ist
es gerade gut,
komplementär dazu auch eine Vorsorgewohnung zu haben,
um zu sagen, ok, dann bin ich in dem Bereich,
im Wohnbereich,
auch angesichts der demografischen Entwicklung mal auf der
sicheren Seite.
Zumindest glaube ich das und das wird jetzt nicht
so sehr und so rasch an Wert verlieren,
wie vielleicht eine Einslaktie,
Stefan, danke.
Christoph, du wenn man das jetzt anhör,
dann hat es zwar schon,
man muss zwar bei der Immobilie darauf achten,
es ist jetzt kein arbeitsloses Einkommen sozusagen,
aber ich habe das Gefühl in der letzten Zeit,
dass wieder mehr auf Sicherheit geachtet wird und nicht auf
der schnellen Gewinn.
Das heißt, ich schaue eher darauf, ich etwas,
auch wenn es jetzt eine Anlagewohnung ist und ich auch eine
Arbeit damit habe,
aber das ist mir weitaus wichtiger als eine Extrem,
als eine Rendite, wo aber das Risiko viel zu hoch ist.
Siehst du einen gewissen Weg zurück zur Sicherheit?
Ja, also man merkt schon gerade im
Privatanlegerbereich,
dass der Trend klar zur Sicherheit da ist und die Angst vor
Verlust der Ersparnisse.
Insofern dort in diesem Bereich,
auch diese eine Wohnung oder diese zwei Wohnungen dann auch
einen beträchtlichen Teil des persönlichen Vermögens einfach
auch darstellen,
ist die Verlustangst höher als der
Wunsch nach der Rendite.
Also es geht eher um Absicherung in diesem Bereich,
in dem dann halt die nachhaltige Lage gewählt
wird,
die vielleicht gute Vermietbarkeit, das merken wir schon.
Also gerade im Bereich der Privatanleger ist das ausgeprägt.
Privatanleger ist ISG ein Kriterium,
so wie es jetzt gerade, es wurde ja gehyped,
ich habe das Gefühl, es ist wieder ein bisschen
zurückgegangen,
aber wenn ich jetzt nicht unbedingt eine Finanzierung
brauche, weil der ja oft daran gekoppelt ist,
ist es für die ein Kriterium?
Mittelfristig nicht,
wir merken also jedenfalls im nationalen Bereich.
International ist das ganz anders, also internationale,
auch Privatinvestoren, die nach Wien schauen,
für die ist das sehr wohl ein Thema.
Das Thema sollte nicht ganz ausgespart werden,
wenn wir doch noch davon ausgehen,
dass auch wenn der die Priorität vielleicht etwas
nachgelassen hat, der Trend dahingeht,
ist es natürlich neben dem Cashflow werde ich vielleicht
meine Immobilie verkaufen müssen oder wollen einfach auch
nach einer gewissen Halteperiode und wir gehen davon aus,
dass das Thema in der Zukunft durchaus relevanter wird und
im Bereich der wenn ich jetzt den Sprung mache zur
Gewerbeimmobilie, zur Büroimmobilie,
ist es natürlich irgendwann auch eine Frage,
finde ich noch für eine Immobilie,
die derartige Kriterien nicht erfüllt,
ein Nutzer oder wenn dann auch den Nutzer, ich haben will.
Weil für Nutzer ist es halt nur oder Mieter ist es kann es
durchaus im gewerblichen Bereich relevant sein.
Ja, Christoph danke.
ich jetzt, Stefan, ich dich jetzt, ich komme zu euch, jetzt,
habe Geldwürde und sage, ja, Wohnen, Gewerbe,
weiß ich nicht, aber gibt es in irgendeinem Nischenprodukt
ein interessantes, wo du sagst, ja, da könnte man,
aus dem könnte man vielleicht was machen oder jetzt ohne es
zu empfehlen, aber das ist einfach nur, was dir
so in deiner Arbeit unterkommt.
Also erstens einmal würde ich den Christoph anrufen,
würde ihn bitten, dass er dazukommt zu dem Gespräch,
weil das einfach sein Feld ist, ja.
Zweitens glaube ich sozusagen,
so passieren Entscheidungen nicht.
Es gibt schon natürlich ganz klare Asset-Klasse und wie sich
die entwickeln, die haben sieh merkt mehr im Fokus,
einmal weniger im Fokus und das sind ganz unterschiedliche
Produkte,
die sich zunehmend besser oder schlechter verkaufen
vom Umfeld.
Ich weiß nicht wenn ich mir den Hotell-Marktbereich
anschaue, da tut sich eigentlich relativ viel, nicht?
Logistik war total begehrt,
die letzten Jahre jetzt hat sich es bisschen abgesprecht.
Datensender wären total begehrt, wir lesen,
es gibt zu wenig Datenspeicherkapazitäten in Österreich.
Nämlich die Netzkapazität und die Energie,
dort zur Verfügung gestellt wird,
wobei wir da als Volkswirtschaft, eigentlich als Österreich,
nach hinten im internationalen Vergleich,
wenn man sich sowas anschaut,
da sind natürlich schon Nischenprodukte sind aber keine
Nischen, das sind bekannte und bediente Asset-Klassen und
wie gesagt, es kommt jetzt nicht der Investor und sagt,
wo soll ich denn jetzt mein Geld
investieren
tatsächlich passiert dieses Gespräch wirklich mit dem
Christoph zuerst und dann mit mir erst Monate später,
wenn es darum geht zu sagen,
jetzt sind wir beim Letoff Interent oder beim Termschied,
jetzt sollte mal ein Anwalt drüber schauen.
War auch nur so, weil ich kenne mir das ja schon vor,
wenn man im Family Office drinnen sitzt und die Berätung
sagt, komm jetzt kauft man drei Datenspeicher,
dass sie sagen werden, naja, ist aber schon ein,
vor allem sie brauchen ja auch viel Know-how,
um das überhaupt durchzubringen, insofern glaube ich,
weil es ist schon so,
dass einfach sehr klare Strategien sind und auch
in bekannte Immobilien investiert und in
bekannte Asset-Klassen, wobei…
Wobei, ergänzen muss natürlich, das muss man schon sagen,
es gibt ja nicht immer nur das direkte Investment,
wenn unsere Diskussion heute darum geht,
in welchem Investment steht denn die Immobilie sozusagen in
Konkurrenz, dann natürlich auch,
da steht sie nicht wirklich in Konkurrenz,
nämlich nur mit sich selbst, wenn es darum geht,
will ich in den Datencenter investieren,
dann will ich das nicht direkt tun als Stefan Atner,
sondern würde ich mir einen Fond suchen,
der dort investiert,
um dort diese Marktentwicklung mitzunehmen und damit bin ich
indirekt wieder in den Markt drinnen und umgekehrt gibt es
dann gerade einen Fond, sagt, naja,
gut da gibt es jetzt in Österreich eine tolle Möglichkeit,
das anzubinden und zu kaufen und da nehme ich auch einen
österreichischen Marktteil.,
ich würde es nämlich genau in dieser Richtung sehen,
dass es nicht immer nur das direkte Investment ist,
sondern dass es da ganz unterschiedliche Investmentprojekte
gibt, wo ich mich investieren kann.
Und damit könnte ich mir natürlich auch eine interessante
Schiene aufmachen, wenn ich jetzt mir dann vorsuche,
der zum Beispiel in Datencenter investiert und sage, ok,
dort bin ich dabei, ihr kennt euch besser aus aber ich
glaube, dass dieses Produkt Zukunft hat.
Christoph du wolltest doch was dazu
Sagen. Genau,
danke.
Ich wollte noch mal kurz da einhaken,
was der Stefan gerade gesagt hat.
Also, welcher Ebene findet die Beratung die
Immobilienwirtschaftliche Beratung statt?
Die meisten größeren Family Offices oder größeren
Privatinvestoren haben schon eine
grundlegende fundamentale Strategie und Einschätzung.
sind ja meistens relativ unternehmerische Menschen.
Ihre wirtschaftliche Einschätzung des Immobilienmarktes das
mag das Datacenter sein, das mag die Büroimmobilie sein.
Unsere Beratung findet dann eher in der Richtung auf dem
konkreten Objekt statt.
sieht die Nachvermietungsmöglichkeit dieser
Büroimmobilie aus?
Wie sehen Sie die Nachvermietungsmöglichkeit dieses
Geschäftslokals?
Wie ist der Büromarkt?
Wie sind die Trends innerhalb dieser Märkte?
Die was du eben auch angesprochen hast,
will ich jetzt eigentlich mein Vermögen erhalten oder will
ich zum Beispiel mittelfristige Opportunitäten wahrnehmen?
wie gesagt,
meistens gibt es eine relativ klare Einschätzung der
fundamentalen Märkte.
Christoph, danke.
Grunde, haben ein Thema,
das auch noch etwas was natürlich ein bisschen mit
Anlagenvorsorgebundung zu tun hat, Bauherrenmodell.
Wie siehst du das von der steuerlichen Seite?
Wir haben im Augenblick fast einen großen Anbieter in
Österreich, sonst glaube ich wird das auch kaum von
irgendjemanden gemacht, aber wie siehst du das?
Beziehungsweise überhaupt das Investment?
Es ist unverändert.
Wir
haben
wissen, was man bekommt.
Man bekommt einen steuerlichen Vorteil über diverse Jahre
und muss halt sozusagen wissen,
dass man eine dafür längere sozusagen Haltedauer
in Betracht zieht.
Es werden jetzt aber auch schon vermehrt
so Bauherrenmodelle angeboten,
die dann am Ende mit sozusagen dem Recht auf eine Wohnung
verbunden sind.
glaube auch das ist eine ganz attraktive
Alternativeform, wo es gesetzlich möglich ist.
In der Steiermarke geht das ja schon länger.
Jetzt habe ich es zum ersten Mal auch in Wien gesehen,
wenn ich mich nicht getäuscht habe.
Das ist ungebrochen sozusagen für alle,
sicher interessant.
Die die mir kommen,
haben sich schon damit im Regelfall beschäftigt und
wollen noch einmal die steuerlichen Dinge abklopfen,
ob sie alles richtig verstanden haben wenn man weiß,
was man bekommt.
Du sagst jetzt noch einen ganz wesentlichen Punkt.
ist wir haben es eh schon zuerst angesprochen, ganz wichtig,
sich zu informieren in allen Bereichen,
weil vielleicht entscheidet, es dann doch entscheidend,
ein anderes Investment zu machen,
weil man einfach dort steuerlich oder rechtlich oder einfach
von seinen eigenen Wünschen besser aufgehoben ist.
was auch immer vorher Scheid
abklären.
Christoph, was glaubst du und was bist du
so vielleicht auch in Zukunft,
weil eben der Gunther gerade gesagt hat, Bauherrmodelle,
dass man da jetzt auch eine Wohnung dazu erwerben kann.
Was könntest du dir vorstellen,
was zum Beispiel ein interessantes Investment wäre,
das man vielleicht, ich sage es unter Anführungszeichen,
kreieren könnte?
Ein interessantes Investment das man kreieren könnte?
Naja, grundsätzlich glaube ich schon an den Stellenwert der
Gewerbeimmobilie, der Büroimmobilie und dass es dort immer
eine oder auch gemischt genutzte Immobilie,
dass es dort immer einen gewissen Trend geben wird,
der die Märkte verändert.
Allerdings das Produkt wird es eigentlich immer geben.
Also wenn es dort die Möglichkeit gäbe,
in einer Art gemeinschaftlichen Form in solche Produkte zu
investieren mit einer gemeinsamen Entscheidungsfindung weil
ich glaube, viele Privatinvestoren scheuen sich halt diese,
wir haben es jetzt mehrmals angesprochen,
ich habe das Management abgegeben,
ich habe keine Möglichkeit mehr,
mich an dem Entscheidungsbildungsprozess in irgendeiner Form
zu beteiligen und ich bin in meinem Investment gefangen bzw.
wenn alle auf einmal verkaufen wollen,
muss auch ich verkaufen,
weil die Preise halt oder dadurch natürlich,
die meine Anteile weniger wert werden,
obwohl ich eigentlich der Meinung wäre wirtschaftlich ich
würde da gerne jetzt einfach diese Phase versuchen zu
überbrücken.
Also dort ein Produkt, was einem das ermöglicht,
wäre vielleicht etwas,
was eine wirtschaftliche Relevanz haben könnte
zukünftig an Immobilien.
Wenn ich das so richtig verstanden habe,
du bist eher jemand, sagt,
ich möchte mein Produkt kennen und ich möchte eine
Entscheidungsmöglichkeit dazu auch
Haben. Genau,
wir hatten ja auch die einzelne Wohnung angesprochen,
natürlich ist es kein rein passives Einkommen,
aber ich habe natürlich dann auch die Möglichkeit vielleicht
fleißiger zu sein oder bessere Entscheidung zu treffen als
manch anderer.
Hat vermutlich auch mit deinem Beruf zu tun,
weil du auch immer permanent damit beschäftigt bist.
Stefan, was wäre für dich so eine Alternative,
wir haben im Vorgespräch kurz aufgebracht, interessant,
man nicht vielleicht für sich selber Self Storage kaufen
soll oder im Erdgeschoss eine Vielzahl an Wohnungen,
die man dann für den Spaß mal nutzen könnte oder
so.
Oder siehst du da eher,
dass es verfolgen Produkte dann an der
rechtlichen Thematik scheitert?
Ich glaube, rechtlich kann man viel umsetzen,
wo ich schon sagen muss, ich glaube,
wenn zu viel Neues
passieren muss bei einer Immobilie,
dann muss man sich schon einmal zurücklehnen und sagen,
funktioniert es dann wirklich besser als mit der
aktuellen Nutzung?
Das muss man sich schon immer wieder überlegen,
aber wenn man sich jetzt rückblickend, glaube natürlich,
das beste Investment wäre eine Glaskugel,
die in die Zukunft schauen kann natürlich,
aber rückblickend,
gerade weil du Self Storage angesprochen hast, ist etwas,
daran hätte man vor 20 Jahren nicht in der Form gedacht.
Damals waren die jetzt sind es sehr, viele Retail-Objekte,
die eigentlich in Erdgeschosslage
so umgewidmet wurden und die sehr sehr gut so funktionieren,
weil einfach die Wohnungsgrößen kleiner wurden,
weil Lagerraum notwendig ist und weil das nacher
und trockener und gut verfügbarer Lagerraum ist,
auch für private, deswegen funktioniert das nicht.
Und wenn man diese Entwicklung vorhergesehen hat,
dann ist es gut, das zu investieren.
Ich glaube sozusagen, als Einzelner zu sagen,
ich kaufe eine Immobilie und die widme ich jetzt völlig um
und dann mache ich das völlig anderes,
da muss man schon sehr viele Kompetenzen haben,
um das abdecken zu können, ansonsten glaube ich,
man da eher die Kompetenzen poolen und das beim
Experten bestellen.
Wenn man das, der Self Storage war ja mehr eine Idee,
das war jetzt nicht so ein Investment, da dachte ich,
jetzt brauche ich mir das auf.
Also du meinst ganz sicher,
das sollte man die beiden Dinge voneinander drehen und was
ich interessant gefunden habe, was du gesagt hast, wenn man,
wenn es zu viele neue rechtliche Themen da auftauchen,
müsste man das auch als Investment,
sollte man das eher als Vision sehen und nicht als
Investment wenn ich das so sagen
Kann. Also Vision,
der Ausdruck gefällt mir hier nicht,
weil ich sehe das mehr als das typische
Development einer Immobilie.
habe die Developer immer sehr bewundert,
die mit sehr vielen Ideen und vielen Bällen gleichzeitig
Luft halten,
ein wirklich schwieriges Projekt auf den Boden bringen
müssen.
Das ist eine Arbeit, man nicht sieht als normaler Endkunde,
die auch für eine Arbeit und wie viel Hirnschmalz hinter
so einer Immobilie steckt und was alles passiert ist,
eine Immobilie dann wirklich funktioniert.
plötzlich gibt es eine Immobilie,
der den funktionierenden Supermarkt unten und ein
Selbstdeutsch daneben und gute Wohnungen und Konzepte
darüber und das funktioniert und niemand fragt
sich, wie das passiert ist.
Da meistens ganz ganz viel Hirnschmalz hineingeschmolzen,
hineingeflossen, damit das so funktioniert.
Und ich glaube, da muss man schon trennen,
die Funktionen was kann in die Wälder bauen,
was soll der Endkunde,
was soll der Investor hier eigentlich überlegen und tun.
Stefan, danke. Gunther, noch ein Abschlusswort von dir.
Was wäre für dich eine steueroptimierte Nische zum Beispiel,
die du dir vielleicht zukünftig vorstellen könntest,
dass das, auch wenn es länger vielleicht dauert,
das umzusetzen?
Naja, ich habe immer für mich gedacht,
am liebsten hätte ich so 5 Quadratmeter im ersten Bezirk die
dann mir irgendjemand teuer abkaufen muss,
weil er gerade irgendein Projekt zusammenlegen muss oder so.
Aber ich fürchte,
das ist Zukunftsmusik.
Wir haben nach wie vor denke ich mir,
die normale,
sage ich mal herkömmliche Wohnimmobilie,
nach wie vor nicht unattraktiv
besteuert.-MOS,
30% ist natürlich im Vergleich zu, ich zahle gar nichts,
wie wir es früher hatten, aber immerhin.
sozusagen, habe Mietentnahmen,
ich dann aber doch die Abschreibung und
die Zinsen natürlich bei Fremdfinanzierung und das eine oder
andere noch dagegenstellen kann.
das ist aus steuerlicher Sicht ist jetzt kein
Steuerspannmodell, aber ist jetzt auch teuerlich,
du hast keine schlechte Investition.
Dass ich irgendwo mit Null rauskomme,
da müssen wir von der Immobilie weggehen.
Dann muss ich mal den Goldbahn kaufen und ein Jahr lang
liegen lassen.
Und hoffen, dass der Preis Weiter steigt.
ist natürlich eine Spekulation.
Und die kann aufgehen oder auch nicht.
Nur die beste Spekulation,
die man mit dem steuerlichen Vorteil im Hinterkopf sozusagen
wagt, bringt nichts.
Weil in erster Linie sage ich immer,
so groß die Steuersparnis auch sein mag,
muss trotzdem die Investition Sinn machen.
Weil ich habe nichts davon,
wenn etwas 50% Steuersparnis bringt oder noch mehr,
wenn dann der Wert sinkt.
Gunther, danke. War ein gutes Schlusswort.
Wobei das mit dem Goldbahn, der bleibt ja immer gleich,
egal ob ich den jetzt im ersten Bezirk kaufe oder außerhalb
des Gürtels, weil da ändert ja nichts,
was es natürlich bei der Immobilie nicht ist,
womit immer noch die Lage einer der wesentlichsten
entscheidenden Faktoren
Ist.
Wo man auch weiß, dass es dann auch zukünftig etwas trägt
oder zumindest viele Entwicklungen nach unten nicht
so mitmacht.
Dann bedanke ich mich bei euch ganz herzlich,
dass ihr heute dabei wart bei EmoLife Spezial mit LeadersNet
Immobilien.
Ihnen bedanken wir uns fürs Zuschauen und auf der
Immobilienredaktion gibt es wie immer ab morgen dann wieder
die Kapitel,
kann man sich einzelne Teile noch einmal anschauen.
Und wir vier wünschen Ihnen noch einen schönen Nachmittag
bzw.
Abend. Wiedersehen.